Alquiler: fianza, reparaciones e incumplimientos

Identifica el contrato antes de aplicar una regla

Reúne contrato completo, anexos, fecha de inicio, renovaciones y finalidad real del alquiler. Comprueba si se trata de vivienda habitual, vivienda temporal, habitación, uso distinto o alojamiento sujeto a normativa sectorial. El nombre que aparece en la portada no resuelve por sí solo su régimen.

La reforma del Real Decreto-ley 29/2026 está vigente desde el 8 de octubre de 2026. Modifica cuestiones de esta guía, pero antes de aplicarla hay que revisar fecha, régimen del contrato y normativa territorial. No todas las situaciones antiguas se convierten automáticamente al régimen nuevo.

En particular, la disposición transitoria octava LAU mantiene el régimen anterior de los contratos de temporada o temporales celebrados antes de la entrada en vigor hasta finalizar su plazo pactado, sin prórroga en los términos que establece. El arrendamiento temporal renovado pasa al régimen nuevo. Las reglas autonómicas también pueden importar.

Conservación, desgaste y daños: quién debe reparar

Para vivienda habitual, el artículo 21 distingue las reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad, a cargo del arrendador sin elevar por ello la renta, de las pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste del uso ordinario, a cargo del arrendatario. Debe revisarse además si el daño es imputable al inquilino: ni toda avería corresponde al propietario ni cualquier factura puede cargarse al inquilino.

Comunica la necesidad de reparación cuanto antes y facilita su comprobación por la propiedad o sus técnicos. Identifica defecto, fecha, efectos sobre el uso, posible riesgo y documentación. Una fotografía aislada puede no explicar la causa: conserva informes y comunicaciones.

Para el nuevo régimen de vivienda temporal, el artículo 21 bis contiene una especialidad importante: atribuye al arrendador también las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario. No traslades automáticamente a esos contratos el reparto de vivienda habitual.

Requerimiento con presupuesto: dos plazos diferentes

El nuevo artículo 21.5 permite requerir por escrito las reparaciones necesarias que regula, adjuntando un presupuesto razonable. El arrendador dispone de 15 días naturales desde la recepción para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o ejecutarla directamente.

Transcurrido ese plazo sin respuesta o ante una negativa injustificada, el precepto permite ejecutar las obras necesarias y descontar su importe de rentas futuras. El coste debe ser razonable, adecuado y documentado. No es una autorización para descontar cualquier gasto o dejar de pagar toda la renta. Revisa la aplicación de la norma al contrato y acredita requerimiento, recepción, presupuesto, respuesta, necesidad, ejecución y coste.

El artículo 21 bis prevé para vivienda temporal sujeta al nuevo régimen una respuesta en cinco días hábiles tras comunicar la reparación. Sin respuesta, contempla realizar las reparaciones necesarias y exigir su importe o, con la justificación al arrendador que exige, descontarlo de la renta del mes siguiente. No confundas cinco días hábiles con quince naturales ni combines los dos itinerarios sin comprobar el contrato.

Si hay daño inminente o incomodidad grave, el artículo 21.3 contiene otra vía para reparaciones urgentes, previa comunicación al arrendador y con derecho a reclamar su importe en las condiciones legales. Si existe peligro actual, atiende primero la seguridad y conserva la prueba de la urgencia.

Fianza, garantía adicional y saldo pendiente

Distingue la fianza legal en metálico, la garantía adicional y el depósito administrativo que corresponda. El artículo 36 establece, como regla, una mensualidad de fianza para vivienda y dos para uso distinto. La clasificación y fecha del contrato importan también aquí.

El artículo 36.5 vigente limita las garantías adicionales en los supuestos que regula: dos mensualidades en los contratos de vivienda de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, y una en los arrendamientos temporales. También prohíbe exigir al arrendatario un seguro de impago u otra cobertura análoga. Comprueba el régimen aplicable antes de aceptar o discutir una garantía.

Al terminar, calcula lo entregado, lo devuelto, las deudas reales y los descuentos discutidos. Pide desglose y soporte: concepto, importe, causa, prueba del estado y justificación de la reparación. El desgaste por tiempo o uso no equivale sin más a un daño imputable.

Un mes desde las llaves no significa devolución íntegra automática. El artículo 36.4 regula el interés legal del saldo de fianza que deba restituirse y no haya sido devuelto transcurrido ese mes. La garantía adicional y los conceptos discutidos necesitan su análisis y cálculo propios.

Entrega de llaves y prueba del estado

Prepara una entrega documentada con fecha, llaves, posesión, lectura de suministros y estado de cada estancia. Contrasta inventario y fotografías de entrada y salida. No firmes conformidad con daños o saldos que no hayas comprobado; deja identificadas las discrepancias.

El artículo 36.7 vigente exige un documento de finalización sobre el estado de la vivienda firmado por ambas partes. Si no se firma o no refleja desperfectos, establece una presunción que admite prueba en contrario de entrega en estado adecuado. Comprueba su aplicación temporal; no inventes una firma ni des por inexistentes otras pruebas.

El Código Civil obliga a valorar devolución, estado inicial e imputabilidad. Guarda documentos, archivos originales y comunicaciones incluso si la otra parte rechaza firmar.

Si quieres salir antes del vencimiento

No confundas desistimiento anticipado, no renovación y resolución por incumplimiento. El artículo 11 vigente permite, en el régimen que regula, desistir tras al menos seis meses con 30 días de preaviso; para vivienda temporal, tras al menos un mes con diez días. El desistimiento así ejercido no genera indemnización al arrendador según su apartado 3.

Por eso una explicación antigua de «una mensualidad por año pendiente» no describe sin más la redacción actual. Revisa ley aplicable, contrato y régimen temporal antes de aceptar ese cálculo o completar un modelo.

Si las obras de conservación o acordadas por la autoridad hacen inhabitable la vivienda, el artículo 26 contempla opciones específicas de suspensión o desistimiento. Una avería o una discusión no permiten dar por suspendida toda obligación sin comprobar sus requisitos.

Ordena el problema en cinco pasos

1. Identifica contrato, régimen, fechas y problema concreto.
2. Conserva prueba del estado, pagos, daños y comunicaciones.
3. Prepara una petición precisa con presupuesto o liquidación según el caso.
4. Acredita envío, contenido y recepción; comprueba respuesta y plazos aplicables.
5. Valora la siguiente actuación con el expediente completo si persiste el desacuerdo.

Qué reunir y cómo presentar el saldo

• Contrato, anexos, inventario y renovaciones.
• Recibos de renta, fianza y garantía adicional.
• Fotografías fechadas e informes sobre causa, urgencia y necesidad.
• Presupuestos, facturas y prueba de cada comunicación y recepción.
• Documento de finalización, entrega de llaves y lecturas.
• Liquidación que separe importes aceptados, discutidos y ya devueltos.

Ejemplos ficticios: si se entregaron 800 euros de fianza y 400 de garantía y ya se devolvieron 300 de esta última, el principal pendiente inicialmente sería 900 antes de valorar descuentos justificados e intereses. Si se pide reparar una filtración con presupuesto, la decisión de descontar exige comprobar el itinerario legal, recepción y documentación; no basta con haber enviado una foto.

Errores frecuentes

• Aplicar el régimen nuevo a un contrato temporal antiguo sin revisar la transición.
• Confundir los plazos de vivienda habitual y temporal.
• Dejar de pagar o descontar gastos sin comprobar los requisitos.
• Usar la fianza como última mensualidad por decisión unilateral.
• Aceptar descuentos globales sin liquidación ni pruebas.
• Reutilizar una cláusula antigua de indemnización como regla vigente.

Modelo de fianza y revisión del conflicto

• Requerimiento de devolución de fianza: separa conceptos y acredita saldo y llaves; adapta el régimen temporal.
• Asistencia en reparaciones y conflictos de alquiler.
• Revisión de documentos y contratos de vivienda.
• Consulta de Derecho civil.

Para revisar una reparación o salida anticipada, entrega contrato y comunicaciones completos. Antes de demandar debe comprobarse además el procedimiento y la actividad negociadora previa que corresponda.