Alquiler: fianza, reparaciones e incumplimientos

Identifica el contrato antes de aplicar una regla

Reúne contrato completo, anexos, fecha de inicio, renovaciones y finalidad real del alquiler. Comprueba si se trata de vivienda habitual, vivienda temporal, habitación, uso distinto o alojamiento sujeto a normativa sectorial. El nombre que aparece en la portada no resuelve por sí solo su régimen.

La reforma del Real Decreto-ley 29/2026 está vigente desde el 8 de octubre de 2026. Modifica cuestiones de esta guía, pero antes de aplicarla hay que revisar fecha, régimen del contrato y normativa territorial. No todas las situaciones antiguas se convierten automáticamente al régimen nuevo.

En particular, la disposición transitoria octava LAU mantiene el régimen anterior de los contratos de temporada o temporales celebrados antes de la entrada en vigor hasta finalizar su plazo pactado, sin prórroga en los términos que establece. El arrendamiento temporal renovado pasa al régimen nuevo. Las reglas autonómicas también pueden importar.

Empieza por la situación en la que estás

• Sigues en la vivienda y hay una avería: reúne causa, urgencia, presupuesto y comunicación y ve al itinerario de reparación, después de comprobar el contrato.
• Ya has restituido la posesión: separa las cantidades entregadas, las devoluciones y cada descuento en la liquidación por partidas.
• Quieres salir antes: revisa el desistimiento o la causa de terminación. Una tabla de fianza o un documento de llaves no sustituye ese análisis.

Conservación, desgaste y daños: quién debe reparar

Para vivienda habitual, el artículo 21 distingue las reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad, a cargo del arrendador sin elevar por ello la renta, de las pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste del uso ordinario, a cargo del arrendatario. Debe revisarse además si el daño es imputable al inquilino: ni toda avería corresponde al propietario ni cualquier factura puede cargarse al inquilino.

Comunica la necesidad de reparación cuanto antes y facilita su comprobación por la propiedad o sus técnicos. Identifica defecto, fecha, efectos sobre el uso, posible riesgo y documentación. Una fotografía aislada puede no explicar la causa: conserva informes y comunicaciones.

Para el nuevo régimen de vivienda temporal, el artículo 21 bis contiene una especialidad importante: atribuye al arrendador también las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario. No traslades automáticamente a esos contratos el reparto de vivienda habitual.

Requerimiento con presupuesto: dos plazos diferentes

El nuevo artículo 21.5 permite requerir por escrito las reparaciones necesarias que regula, adjuntando un presupuesto razonable. El arrendador dispone de 15 días naturales desde la recepción para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o ejecutarla directamente.

Transcurrido ese plazo sin respuesta o ante una negativa injustificada, el precepto permite ejecutar las obras necesarias y descontar su importe de rentas futuras. El coste debe ser razonable, adecuado y documentado. No es una autorización para descontar cualquier gasto o dejar de pagar toda la renta. Revisa la aplicación de la norma al contrato y acredita requerimiento, recepción, presupuesto, respuesta, necesidad, ejecución y coste.

El artículo 21 bis prevé para vivienda temporal sujeta al nuevo régimen una respuesta en cinco días hábiles tras comunicar la reparación. Sin respuesta, contempla realizar las reparaciones necesarias y exigir su importe o, con la justificación al arrendador que exige, descontarlo de la renta del mes siguiente. No confundas cinco días hábiles con quince naturales ni combines los dos itinerarios sin comprobar el contrato.

Si hay daño inminente o incomodidad grave, el artículo 21.3 contiene otra vía para reparaciones urgentes, previa comunicación al arrendador y con derecho a reclamar su importe en las condiciones legales. Si existe peligro actual, atiende primero la seguridad y conserva la prueba de la urgencia.

Fianza, garantía adicional y saldo pendiente

Distingue la fianza legal en metálico, la garantía adicional y el depósito administrativo que corresponda. El artículo 36 establece, como regla, una mensualidad de fianza para vivienda y dos para uso distinto. La clasificación y fecha del contrato importan también aquí.

El artículo 36.5 vigente limita las garantías adicionales en los supuestos que regula: dos mensualidades en los contratos de vivienda de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, y una en los arrendamientos temporales. También prohíbe exigir al arrendatario un seguro de impago u otra cobertura análoga. Comprueba el régimen aplicable antes de aceptar o discutir una garantía.

Al terminar, calcula lo entregado, lo devuelto, las deudas reales y los descuentos discutidos. Pide desglose y soporte: concepto, importe, causa, prueba del estado y justificación de la reparación. El desgaste por tiempo o uso no equivale sin más a un daño imputable.

Un mes desde las llaves no significa devolución íntegra automática. El artículo 36.4 regula el interés legal del saldo de fianza que deba restituirse y no haya sido devuelto transcurrido ese mes. La garantía adicional y los conceptos discutidos necesitan su análisis y cálculo propios.

De 900 € pendientes a una petición por partidas

Ejemplo ficticio, con fecha de corte de 20 de noviembre de 2026. Un alquiler de vivienda habitual iniciado el 1 de febrero de 2025 termina por acuerdo escrito y se documenta la entrega de posesión y llaves el 12 de octubre de 2026. Se entregaron 800 € de fianza y 400 € de garantía adicional. Ya se devolvieron 300 €, expresamente imputados a la garantía. La terminación pactada de este caso no es un cálculo de indemnización por desistimiento.

El subtotal de principal que se pide con las partidas cuantificadas es 680 € de fianza + 100 € de garantía = 780 €. Se dejan identificados la pintura discutida y el suministro por comprobar. Los 900 € iniciales (1.200 € entregados menos 300 € devueltos) eran el punto de partida antes de descontar la renta, no otra cantidad que deba sumarse.

El requerimiento con anexo de liquidación y la herramienta de liquidación documentada ayudan a relacionar entregas, devoluciones, descuentos y justificantes. Una devolución sin imputación clara o un importe desconocido queda pendiente de revisión: no lo repartas por costumbre ni dupliques la partida en ambos fondos.

Intereses en un apartado distinto

El mes desde las llaves del ejemplo se cumple el 12 de noviembre de 2026. El artículo 36.4 LAU se refiere al saldo de fianza que deba restituirse: habría que revisar los 680 € y su fecha de devengo, sin extender automáticamente ese régimen a los 100 € de garantía adicional. Anota base, inicio, pagos posteriores y periodo antes de usar la calculadora de intereses legales. La liquidación documentada no calcula esos intereses ni decide por sí sola la fecha inicial.

Para sostener la petición, conserva acuerdo de terminación, entrega, estado de entrada y salida, recibos, devolución y su concepto y cada factura o comunicación pendiente. Si la prueba demuestra un daño imputable o una deuda exigible, la liquidación deberá revisarse; una clasificación como «discutido» no impide que la otra parte pueda probarlo.

Entrega de llaves y prueba del estado

Prepara una entrega documentada con fecha, llaves, posesión, lectura de suministros y estado de cada estancia. Contrasta inventario y fotografías de entrada y salida. No firmes conformidad con daños o saldos que no hayas comprobado; deja identificadas las discrepancias.

El artículo 36.7 vigente exige un documento de finalización sobre el estado de la vivienda firmado por ambas partes. Si no se firma o no refleja desperfectos, establece una presunción que admite prueba en contrario de entrega en estado adecuado. Comprueba su aplicación temporal; si no existe un acta firmada, conserva y valora las demás pruebas de la entrega y del estado del inmueble.

El Código Civil obliga a valorar devolución, estado inicial e imputabilidad. Guarda documentos, archivos originales y comunicaciones incluso si la otra parte rechaza firmar.

Si quieres salir antes del vencimiento

No confundas desistimiento anticipado, no renovación y resolución por incumplimiento. El artículo 11 vigente permite, en el régimen que regula, desistir tras al menos seis meses con 30 días de preaviso; para vivienda temporal, tras al menos un mes con diez días. El desistimiento así ejercido no genera indemnización al arrendador según su apartado 3.

Por eso una explicación antigua de «una mensualidad por año pendiente» no describe sin más la redacción actual. Revisa ley aplicable, contrato y régimen temporal antes de aceptar ese cálculo o completar un modelo.

Si las obras de conservación o acordadas por la autoridad hacen inhabitable la vivienda, el artículo 26 contempla opciones específicas de suspensión o desistimiento. Una avería o una discusión no permiten dar por suspendida toda obligación sin comprobar sus requisitos.

Ordena el problema en cinco pasos

1. Identifica contrato, régimen, fechas y problema concreto.
2. Conserva prueba del estado, pagos, daños y comunicaciones.
3. Prepara una petición precisa con presupuesto o liquidación según el caso.
4. Acredita envío, contenido y recepción; comprueba respuesta y plazos aplicables.
5. Valora la siguiente actuación con el expediente completo si persiste el desacuerdo.

Qué reunir y cómo presentar el saldo

• Contrato, anexos, inventario y renovaciones.
• Recibos de renta, fianza y garantía adicional.
• Fotografías fechadas e informes sobre causa, urgencia y necesidad.
• Presupuestos, facturas y prueba de cada comunicación y recepción.
• Documento de finalización, entrega de llaves y lecturas.
• Liquidación que separe importes aceptados, discutidos y ya devueltos.

Si se pide reparar una filtración con presupuesto, la decisión de descontar exige comprobar el itinerario legal, recepción y documentación; no basta con haber enviado una foto.

Errores frecuentes

• Aplicar el régimen nuevo a un contrato temporal antiguo sin revisar la transición.
• Confundir los plazos de vivienda habitual y temporal.
• Dejar de pagar o descontar gastos sin comprobar los requisitos.
• Usar la fianza como última mensualidad por decisión unilateral.
• Aceptar descuentos globales sin liquidación ni pruebas.
• Reutilizar una cláusula antigua de indemnización como regla vigente.

Prepara la entrega sin cerrar un saldo que no has comprobado

Utiliza el modelo de entrega de llaves e inventario para identificar fecha, posesión, llaves y mandos, lecturas, fotografías y estado de las estancias. Distingue lo que ambas partes aceptan de las discrepancias y deja por escrito qué facturas o lecturas quedan pendientes. No lo conviertas en una renuncia general a derechos si aún no se ha revisado el saldo.

La entrega de llaves no sustituye el preaviso o la causa de terminación que corresponda. Si una parte no comparece o rechaza firmar, conserva convocatoria y comunicaciones y pide revisión de la manera de acreditar la restitución de la posesión. El modelo no permite inventar una firma ni dar por aceptada una fecha discutida.

Elige ayuda según el punto en que estés

• Antes de firmar: revisión o preparación del contrato de alquiler, con el régimen y finalidad reales.
• Durante el alquiler: revisión de reparaciones, requerimiento y presupuesto, sin descontar importes por una regla genérica.
• Al terminar: prepara llaves, liquidación y, si procede, requerimiento de devolución de fianza con el modelo específico.
• Si hay demanda o lanzamiento: aporta el documento completo y la fecha de recepción; la defensa del arrendatario necesita una revisión de esa fase, no un requerimiento ordinario de fianza.

Antes de demandar se comprueba la negociación previa que proceda y sus excepciones. Su objeto, acreditación y efectos sobre los plazos deben prepararse para la pretensión concreta. No hay que esperar a negociar si corresponde pedir una medida urgente, ni confundir una petición de reparación con cualquier requisito procesal. El despacho confirma qué actuación necesitas, el alcance, precio y gastos antes del encargo.

Modelos de fianza, reparaciones y revisión del conflicto

• Pedir reparaciones en la vivienda alquilada: documenta el defecto y el presupuesto; elige la vía y el plazo que correspondan al contrato.
• Requerimiento de devolución de fianza: separa conceptos y acredita saldo y llaves; adapta el régimen temporal.
• Asistencia en reparaciones y conflictos de alquiler.
• Revisión de documentos y contratos de vivienda.
• Consulta de Derecho civil.

Para revisar una reparación o salida anticipada, entrega contrato y comunicaciones completos. Antes de demandar debe comprobarse además el procedimiento y la actividad negociadora previa que corresponda.

Preguntas frecuentes