No puedo pagar la hipoteca: reestructuración, Código de Buenas Prácticas y dación

Qué protección sigue vigente en octubre de 2026

El Código de Buenas Prácticas de 2012 continúa regulando medidas para deudores en el umbral de exclusión. La adhesión de las entidades es voluntaria; una vez adheridas, deben aplicar las medidas cuando concurren los requisitos legales. Comprueba la entidad acreedora y el listado oficial, también si ha cambiado por fusión o cesión. 1 2

No debe confundirse con el código transitorio creado por el Real Decreto-ley 19/2022 para aliviar la subida de tipos. A 28 de octubre de 2026 ya ha finalizado su periodo de nuevas solicitudes: el plazo general terminó en noviembre de 2025 y la extensión para determinadas zonas afectadas por la DANA, en mayo de 2026. Los planes solicitados y aprobados durante su vigencia requieren su propio análisis. 3 4

Por eso conviene desconfiar de formularios antiguos que ofrecen como abierta cualquier ayuda de 2022 sin comprobar fechas y ámbito.

Qué requisitos económicos deben comprobarse

El régimen de 2012 parte de una hipoteca sobre vivienda habitual y exige reunir las circunstancias del artículo 3. El límite general de ingresos familiares es tres veces el IPREM anual de catorce pagas, con umbrales superiores en determinados supuestos de discapacidad, dependencia o enfermedad. 1

También deben analizarse los cambios de esfuerzo hipotecario o las circunstancias de especial vulnerabilidad en los cuatro años anteriores y la proporción entre cuota e ingresos. Como regla del precepto, la cuota debe superar el 50 % de los ingresos netos familiares, con un umbral del 40 % para ciertos supuestos protegidos. 1

La norma tiene su propia definición de unidad familiar. No basta con sumar todas las personas empadronadas ni con mirar solo la nómina del titular. Tampoco debe exigirse siempre que el esfuerzo se haya multiplicado por 1,5: ese factor influye en la modalidad del plan, mientras que el artículo 3.1.b contempla el incremento y las circunstancias alternativas de vulnerabilidad.

Vivienda, precio y garantías: requisitos que no son iguales para todas las medidas

El precio de adquisición se contrasta con una fórmula legal ligada a superficie, provincia y año de compra. Existe un límite absoluto de 300.000 euros para el ámbito general del código y otro de 250.000 euros para la dación, junto con sus respectivos cálculos. Estar por debajo de esas cifras no acredita por sí solo el requisito. 1

La quita y la dación exigen condiciones adicionales sobre patrimonio suficiente, única vivienda, finalidad de adquisición, garantías y codeudores. Una familia puede acceder a estudiar una reestructuración y no reunir las condiciones para imponer una dación.

Si hay avalistas o una segunda finca hipotecada, aporta sus documentos desde el principio. Ocultar una garantía impide valorar correctamente el caso y puede llevar a solicitar una medida que no corresponde.

Qué puede ofrecer un plan de reestructuración

El código prevé carencia de capital, ampliación del plazo y tratamiento del interés, con modalidades diferentes según las circunstancias. Una carencia significa aplazar capital; no equivale a perdonarlo. Pide un cuadro completo que muestre las cuotas durante la medida y después de terminar. 1

La entidad debe comunicar el plan en el plazo legal de un mes desde la solicitud acompañada de la documentación exigida. Conserva la fecha de presentación y cualquier petición de subsanación. El cálculo no puede basarse en un expediente incompleto como si todos los datos estuvieran acreditados. 1

La solicitud de reestructuración tiene límites procesales: el anexo excluye presentarla una vez anunciado el acto de subasta en ejecución. No esperes a ese momento para reunir certificados ni presupongas que negociar por teléfono detiene el procedimiento.

Quita y dación: cuándo se plantean y qué extinguen

Si la reestructuración resulta inviable, puede solicitarse una quita, pero la entidad conserva la facultad legal de aceptarla o rechazarla. No debe presentarse como un descuento obligatorio por el mero hecho de tener ingresos reducidos. 1

La dación prevista en el código permite, cuando se cumplen sus requisitos y secuencia, entregar la vivienda y cancelar toda la deuda hipotecaria y las responsabilidades personales asociadas. El anexo regula la solicitud dentro de veinticuatro meses desde pedir reestructuración y contempla además otro supuesto de planes en curso cuya valoración corresponde a la entidad. 1

Hay exclusiones, como la subasta ya anunciada o cargas posteriores en el caso regulado. Fuera del código puede negociarse una dación, pero debe constar qué deuda y qué garantías extingue. Entregar las llaves o abandonar la vivienda no produce esos efectos.

Si el préstamo se vende a un fondo

El cambio de acreedor no justifica dar por perdidos los derechos derivados de un código de buenas prácticas aplicable. El artículo 5 del régimen de 2012 protege su continuidad frente a terceros, y el artículo 25 bis de la Ley 5/2019, añadido en octubre de 2026, establece nuevas garantías para las cesiones dentro de su ámbito. Se aplica a las cesiones realizadas desde el 8 de octubre de 2026, con independencia de cuándo se celebró el préstamo. 1 5 6

Entre ellas figuran información a titulares y avalistas, continuidad de defensas y medidas específicas para créditos vencidos sobre vivienda habitual. En el supuesto regulado, acreditar los requisitos del régimen de 2012 dentro de los seis meses siguientes a la comunicación de cesión puede activar la protección prevista en ese artículo. Revisa la notificación completa: no es un plazo general para cualquier reclamación hipotecaria. 5

Documentos, ejemplo ficticio y errores que dificultan la solución

Prepara escrituras de compra y préstamo, saldo y recibos: identifican finalidad, deuda y carga mensual. Las nóminas, certificados de prestaciones y documentación tributaria acreditan ingresos; el padrón y documentos familiares permiten delimitar la unidad familiar. Añade certificados registrales y pruebas de discapacidad o dependencia cuando sean relevantes, con las garantías de privacidad necesarias. 1

Ejemplo ficticio: una familia pierde ingresos y solicita una carencia informal. Tras revisar su documentación descubre que debe pedir expresamente la aplicación del código y acreditar también el precio de adquisición y las garantías. La solicitud completa permite valorar una respuesta exigible, aunque no asegura que proceda la dación que inicialmente deseaba.

Evita aportar solo una nómina, firmar una refinanciación sin conocer su cuota final o dejar de atender notificaciones judiciales porque el banco afirma que está estudiando el caso.

Preguntas frecuentes

¿Puedo pedir ayuda antes de dejar de pagar?

Sí. Comunicar dificultades con antelación permite valorar negociación y requisitos sin esperar a acumular impagos. No toda protección exige idéntica fase de incumplimiento.

¿Todos los bancos tienen que aceptar una dación?

No. La obligación del código depende de adhesión, requisitos y supuesto legal. Fuera de él requiere acuerdo, cuyo alcance debe quedar documentado. 1

¿Solicitar el código suspende automáticamente la ejecución?

No debe darse por supuesto. La defensa y las posibles suspensiones judiciales tienen requisitos propios; conserva y revisa cualquier notificación del juzgado.

Prepara una solicitud que identifique la medida adecuada

Pérez & Burgos puede revisar ingresos, escrituras y fase del procedimiento, comprobar qué régimen sigue disponible y preparar la solicitud o reclamación. Indica cuántas cuotas están pendientes y aporta cualquier requerimiento o comunicación de cesión recibida.