Avalista e hipotecante no deudor: qué arriesgas al garantizar una hipoteca

Identifica qué posición ocuparás en la escritura

El prestatario debe devolver el préstamo como obligación propia. El fiador garantiza una deuda ajena en los términos pactados. El hipotecante no deudor constituye una hipoteca sobre un bien suyo para garantizar una obligación de otra persona: si únicamente asume esa garantía real, el riesgo se vincula al inmueble hipotecado, sin convertirlo por ello en deudor personal de todo el préstamo. 1 2

En pantallas pequeñas, desliza la tabla para consultar todas las columnas.

Una misma persona puede reunir varias posiciones. Lee también las cláusulas finales, las extensiones de garantía y las novaciones anteriores: el encabezado de la escritura puede no contar toda la historia.

Qué cambia cuando la garantía es solidaria

En la fianza ordinaria existen reglas como la excusión previa de bienes del deudor y, entre varios fiadores, la división de responsabilidad. El Código Civil permite excepciones, entre ellas la renuncia a determinados beneficios o la obligación solidaria. Por eso no siempre tiene el banco que agotar primero la vivienda comprada antes de reclamar al garante. 1

Si se pactó solidaridad, no presupongas que responderás solo de una cuarta parte por existir cuatro firmantes. Deben revisarse la obligación concreta y sus límites. La fianza ha de ser expresa y no puede extenderse a más de lo comprendido en ella; tampoco puede obligar al fiador a más que al deudor en cantidad o condiciones. 1

En una reclamación interesa separar capital, intereses, gastos y costas, porque no basta con aceptar cualquier cifra que comunique la entidad. La responsabilidad hipotecaria inscrita y el saldo personal reclamable son conceptos distintos.

Cómo limitar el riesgo antes de firmar

Puede negociarse un importe máximo, una duración determinada o una liberación vinculada a una condición objetivamente comprobable. Esas posibilidades requieren aceptación del acreedor: no existe un derecho general a imponer al banco la garantía que prefiera el familiar.

Si la finalidad es cubrir solo la parte del préstamo que excede de cierto porcentaje de tasación, la escritura debe concretar cómo y cuándo termina la garantía. Una frase comercial como «en unos años os quitamos» no permite saber si la liberación es automática o queda pendiente de un nuevo estudio bancario.

Comprueba además si el máximo incluye intereses y gastos o si se añaden a la cifra anunciada. Valora alternativas: menor préstamo, otra aportación o una garantía real limitada. La alternativa adecuada depende de los recursos y riesgos de todas las personas implicadas.

Información y asesoramiento que también te corresponden

La Ley 5/2019 puede resultar aplicable cuando prestatario, fiador o garante sea persona física y el préstamo entre en su ámbito. Extiende a las personas físicas fiadoras o garantes la comparecencia y las normas de protección del asesoramiento notarial previo. 3

Debes recibir una explicación comprensible de lo que firmas, no solo una copia el día de la escritura. Pide que se identifique qué ocurre si el deudor deja de pagar, vende la vivienda, amplía el préstamo o solicita cambiar sus condiciones. Un acuerdo entre familiares no limita por sí solo los derechos del banco.

Si existe garantía sobre tu vivienda familiar, hay que revisar titularidad, régimen matrimonial y consentimientos necesarios. No basta con que seas quien figura habitualmente como interlocutor de la familia.

Salir de la garantía exige comprobar el acuerdo del acreedor

La mayoría de edad de un hijo, su estabilidad laboral o el hecho de haberse pagado durante años no extinguen automáticamente una fianza. Tampoco lo hace un pacto de divorcio que atribuye la deuda a una sola persona si el acreedor no ha consentido la liberación que corresponda.

La negociación debe terminar en un documento que identifique el préstamo, la persona liberada y la garantía que desaparece. Cuando haya hipoteca sobre un inmueble del garante, revisa también la cancelación registral. No confundas una simulación favorable o una aprobación pendiente con una liberación ya formalizada.

Si el fiador paga, puede tener derecho a reclamar al deudor principal las cantidades y conceptos legalmente previstos. La posibilidad de recuperación no garantiza que el deudor tenga patrimonio para responder. 1

Si ya te reclaman: documentos y posibles protecciones

Reúne la escritura inicial y todas las modificaciones para conocer el alcance de la garantía. Los requerimientos y sus justificantes permiten comprobar quién reclama, qué deuda exige y desde cuándo. Añade recibos pagados, liquidación del banco y comunicaciones sobre una supuesta liberación.

Si llega una notificación judicial, conserva el sobre o resguardo electrónico y pide revisión inmediata del procedimiento. Una negociación bancaria no suspende por sí sola los plazos del juzgado.

El Real Decreto-ley 6/2012 contempla protección para fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores en el umbral de exclusión. En los términos de su artículo 3 bis pueden exigir que se agote el patrimonio del deudor principal antes de reclamarles, incluso habiendo renunciado a la excusión. Debe acreditarse el cumplimiento de los requisitos; no es una exención general para cualquier avalista. 4 5

Ejemplo ficticio y errores frecuentes

Ejemplo ficticio: Luis cree que garantiza únicamente 25.000 euros de la compra de su hija. El borrador lo incorpora como fiador solidario sin ese límite. Antes de firmar pide que la entidad confirme por escrito qué garantía acepta y cómo se extinguirá. Si no se modifica el documento, el correo comercial no debe tratarse como una limitación ya incorporada a la escritura.

Entre los errores habituales están firmar como codeudor para «ayudar con los ingresos», creer que el aval desaparece cuando el préstamo baja de cierta cifra sin cláusula expresa y asumir que la venta de la vivienda libera al garante. Otro riesgo es no guardar las novaciones: pueden afectar al análisis de extensión, consentimiento y vigencia de la obligación.

Preguntas frecuentes

¿Puedo perder mi casa aunque la hipoteca sea de mi hijo?

Puede ocurrir si la has hipotecado o si respondes personalmente y llega a ejecutarse tu patrimonio. Debe revisarse el tipo de garantía, la deuda y las protecciones aplicables. 1 2 4

¿Ser hipotecante no deudor me convierte en avalista personal?

No por sí solo. Sin embargo, la escritura puede añadir una fianza personal. Hay que comprobar ambos extremos, no únicamente la denominación utilizada. 1 2

¿Puedo quitarme unilateralmente del aval?

No existe esa facultad general. Debe analizarse si concurre una causa de extinción, un límite pactado o una liberación consentida por el acreedor.

Revisa la garantía con sus documentos completos

Pérez & Burgos puede analizar qué bienes y cantidades quedan comprometidos y preparar una propuesta concreta de limitación o liberación. Aporta el borrador o escritura, sus cambios y cualquier comunicación del banco sobre el alcance del aval.