Declarar el alquiler de vivienda en IRPF: gastos, amortización y reducciones

Esta guía trata el capital inmobiliario en el IRPF de residentes sometidos al régimen común. Una sociedad, una actividad económica, un no residente o un contribuyente sujeto a normativa foral necesita otro análisis. Las reformas publicadas en octubre de 2026 incluyen transiciones: no todas las nuevas reducciones sirven ya para cualquier contrato.

1. Identifica quién declara y qué ingresos corresponden

El rendimiento se atribuye a quien tenga el derecho a obtenerlo. En una copropiedad debe revisarse cada porcentaje; cuando existe usufructo, la declaración no se resuelve atribuyendo automáticamente toda la renta al nudo propietario. 1

Como regla general se declaran las cantidades exigibles, no solamente las cobradas. Incluye la renta y los importes repercutidos al arrendatario que constituyan ingresos, con su correlativa clasificación de gastos. Una fianza entregada como garantía y pendiente de devolución no es, por ese solo hecho, renta del año. Su aplicación posterior exige comprobar el concepto y su tratamiento.

Si existen impagos, prepara el detalle mensual y las gestiones de cobro. El reglamento admite saldos de dudoso cobro en supuestos como el concurso del deudor o cuando transcurren más de seis meses desde la primera gestión de cobro hasta el cierre del periodo, sin renovación del crédito. Si después se cobra una cantidad deducida, debe integrarse en el ejercicio del cobro. 2

2. Separa gastos corrientes, financiación y mejoras

Pueden ser deducibles los gastos necesarios para obtener el rendimiento: determinados tributos, comunidad, seguros, administración, defensa jurídica y suministros soportados por el arrendador. Deben corresponder al inmueble, al periodo y al alquiler, con justificantes suficientes. Una lista genérica de gastos no permite deducir cualquier pago. 1 2

Los intereses y otros gastos de financiación se distinguen de la devolución del principal de la hipoteca, que no es un gasto deducible por ese concepto. Los intereses y las reparaciones o conservación tienen conjuntamente un límite: los ingresos íntegros del inmueble. El exceso puede trasladarse a los cuatro años siguientes con los límites legales. 2

Una ampliación o mejora no se deduce automáticamente como reparación del ejercicio; se incorpora al tratamiento que corresponda, incluida su amortización. La factura debe permitir distinguir una sustitución para conservar el uso normal de una actuación que aumenta capacidad o prestaciones. Conserva presupuestos, descripción técnica y pagos, especialmente si una obra mezcla ambos conceptos.

3. Calcula la amortización sin incluir el suelo

Para el inmueble, la regla de depreciación efectiva permite una amortización anual que no exceda del 3 % sobre el mayor entre coste de adquisición satisfecho y valor catastral, excluyendo el suelo. El porcentaje y las amortizaciones acumuladas deben documentarse; no se amortiza indefinidamente por encima del valor amortizable. Los muebles tienen sus propias reglas. 1 2 3

En una adquisición por herencia o donación no se toma únicamente lo pagado en impuestos: debe atenderse al valor de adquisición conforme a las reglas fiscales y al criterio vigente, separando construcción y suelo. Si se adquirió solo un derecho de usufructo, se aplican reglas específicas para amortizar ese derecho. 2 3

Lleva un cuadro por años. Servirá para justificar el gasto y para calcular una futura ganancia en la venta. La amortización omitida en una declaración no desaparece sin más de ese cálculo posterior.

4. Comprueba días arrendados, vivienda y contratos temporales

Separa los periodos de alquiler de aquellos en que el inmueble estuvo a disposición del propietario. Estos últimos pueden generar imputación de rentas inmobiliarias. La relación de cada gasto con los periodos arrendados debe comprobarse; anunciar el piso no permite deducir automáticamente todos los gastos anuales. Las reparaciones previas dirigidas a un futuro alquiler exigen acreditar esa finalidad. 1 2

La reducción por alquiler de vivienda exige el destino y régimen legal correspondientes. Un alojamiento turístico o un contrato de temporada no recibe automáticamente el mismo beneficio que el alquiler destinado a residencia permanente. La etiqueta elegida por las partes tampoco resuelve por sí sola la calificación.

No anticipes al ejercicio 2026 modificaciones cuya aplicación se difiera a 2027. Antes de presentar, identifica el periodo impositivo de cada ingreso y la fecha de efectos de la norma utilizada.

5. Elige la reducción según la fecha: la transición es decisiva

La disposición transitoria 38 de la Ley del IRPF conserva regímenes anteriores. Esta es la primera clasificación que debe hacerse a 28 de octubre de 2026: 1 4

En pantallas pequeñas, desliza la tabla para consultar todas las columnas.

En el régimen conservado de 2025, el 90 % exige, entre otras condiciones, un nuevo contrato en zona tensionada y una rebaja de renta superior al 5 %. El 70 % incluye determinados primeros alquileres a jóvenes en esas zonas y supuestos de alquiler social; el 60 % se vincula a la rehabilitación que reúna los requisitos. No basta con escoger el porcentaje más alto de la tabla. 5

Para un contrato situado en la fecha límite del intervalo, comprueba la literalidad de la disposición transitoria y su aplicación antes de liquidar. No debe aplicarse el nuevo 100 % a un contrato firmado en octubre de 2026 por el solo hecho de que la reforma ya esté publicada.

6. Qué cambia en la nueva escala y en las prórrogas

La nueva redacción contempla, para determinados arrendadores que no sean grandes tenedores, reducciones del 70 % al 100 % cuando un nuevo contrato rebaja más del 5 % la renta anterior actualizada; el porcentaje depende de continuidad del inquilino, índice de referencia, zona tensionada y edad, según el caso. Si no aumenta la renta, prevé un 50 %; si aumenta, los tramos van del 40 % al 15 %. Los primeros alquileres tienen su propia escala. 1 4

También hay supuestos de alquiler social y rehabilitación. La reducción especial del 80 % exige una prórroga tácita del artículo 10.1 LAU, que el arrendador no sea gran tenedor y que la renta no exceda el límite de referencia en los términos legales. Además, la disposición transitoria exige que el plazo mínimo de cinco años finalice después del 1 de diciembre de 2026. 1

Los requisitos deben mantenerse cuando la norma lo exige. Si concurren varios beneficios se aplica el de mayor cuantía conforme al artículo, sin sumarlos. Las reducciones actúan sobre rendimiento neto positivo declarado antes del inicio de una comprobación que lo incluya; no cubren ingresos omitidos o gastos improcedentes regularizados ni contratos excluidos por incumplir el artículo 17.6 LAU. 1

7. Ejemplo ficticio y expediente que conviene preparar

Pablo tiene un contrato de vivienda de 2024 al que, tras revisar sus circunstancias, corresponde el porcentaje general del 50 %. Obtiene 12.000 euros de ingresos íntegros y acredita 6.000 euros de gastos y amortización deducibles: el rendimiento neto sería 6.000 euros y el reducido, 3.000 euros. La reducción no se aplica directamente a los 12.000 euros ni representa un descuento de 3.000 euros sobre la cuota final.

Guarda contrato y anexos, escritura o título de usufructo, rentas anteriores, fechas de ocupación, facturas, recibos, cuadro de amortización y justificantes de cobro. Para una reducción especial, añade los documentos que prueben zona, edad, rehabilitación, programa social o índice. El expediente debe explicar por qué corresponde ese porcentaje concreto.

8. Preguntas frecuentes y consulta

¿Puedo deducir toda la cuota hipotecaria? Deben separarse intereses y gastos de financiación del principal devuelto. Este último no se deduce como gasto del alquiler. 2

¿Todos los contratos tienen ahora una reducción del 100 %? No. Las fechas transitorias y los requisitos de cada supuesto son determinantes. 1

¿Una pérdida del alquiler se reduce también? La reducción del artículo 23.2 se refiere al rendimiento neto positivo; no multiplica una pérdida. 1

Para revisar tu declaración, aporta el contrato completo, un resumen anual por inmueble y los justificantes de gastos. Con esa información se puede comprobar la atribución de ingresos, reconstruir la amortización y determinar el régimen temporal aplicable.