Actualizar la renta del alquiler: IRAV, límite del 2 % y aviso

1. Primero comprueba si existe pacto de actualización

En el régimen vigente, la renta solo puede actualizarse al cumplirse cada anualidad del contrato y conforme a lo pactado. Si no existe pacto expreso de actualización, el artículo 18 establece que no se aplica actualización. Una frase sobre el pago mensual o sobre la posibilidad de negociar no debe confundirse con una cláusula de revisión automática. 1

Hay que leer el contrato completo, sus anexos y las renovaciones. Identifica cuándo comenzó la vigencia, si hubo una auténtica novación y qué renta es la base del cálculo. Si es un contrato antiguo, comprueba su régimen temporal: no reconstruyas veinte años de actualizaciones aplicando retrospectivamente la regla de octubre de 2026.

2. IRAV, IPC y sistema de precios no son lo mismo

El artículo 18 vigente utiliza el IRAV como referencia cuando existe pacto de actualización sin índice o metodología detallados y como límite máximo del incremento anual. El dato relevante es el último índice publicado en la fecha de actualización del contrato. 1

Si la cláusula menciona el IPC, esa referencia debe coordinarse con los límites legales aplicables. La reforma de octubre también modificó la disposición transitoria cuarta de la Ley de Vivienda para someter a ese límite de actualización los contratos anteriores a dicha ley. No es correcto seguir afirmando, de forma absoluta, que todo contrato anterior a mayo de 2023 queda fuera del IRAV. 2 3

El IRAV es un porcentaje de revisión publicado por el INE. El sistema estatal de referencia de precios identifica un rango o máximo para una vivienda según sus características. Sirven para operaciones diferentes, aunque la limitación extraordinaria obliga a comprobar también ese máximo. 3 4

3. La regla extraordinaria hasta el 31 de diciembre de 2027

La disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026 se refiere a anualidades que se cumplan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027. Establece dos situaciones: si la renta supera el máximo de precio aplicable conforme al sistema de referencia, no procede incremento; en los demás casos, rige el nuevo pacto entre las partes y, si no lo hay, el aumento no puede superar el 2 %. 3

Ese 2 % es un techo extraordinario en ausencia de nuevo pacto, no una subida que pueda imponerse siempre. No sustituye una cláusula inexistente ni permite ignorar un límite inferior que resulte aplicable. Tampoco un nuevo pacto elimina las normas imperativas del artículo 18. 1 3

Debe comprobarse si existe un máximo del sistema aplicable a la vivienda concreta. La falta de resultado de una consulta, un dato introducido erróneamente o un anuncio de precio medio no permiten afirmar automáticamente que la renta lo supera.

4. Cómo ordenar el cálculo sin sumar porcentajes

Prepara una hoja con estos pasos:

En pantallas pequeñas, desliza la tabla para consultar todas las columnas.

Los límites concurrentes se contrastan; no se suman. Si una cláusula produce un 1,5 % y el techo extraordinario es el 2 %, ese techo no transforma la cláusula en un 2 %. Si el contrato permite un porcentaje superior pero opera un máximo inferior, hay que reducir el resultado. 1 3

Cuando se discutan varios años, separa cada anualidad. Una subida omitida y una reclamación de diferencias ya vencidas plantean cuestiones distintas. Deben revisarse la cláusula, las comunicaciones y el plazo de cada pretensión, sin multiplicar mecánicamente el último porcentaje por los años transcurridos.

5. El aviso determina cuándo se exige la nueva renta

El artículo 18.2 permite exigir la renta actualizada desde el mes siguiente a aquel en que se notifique por escrito a la otra parte. La comunicación debe expresar el porcentaje aplicado y acompañar, si se solicita, la certificación del INE en los términos del precepto. También admite la notificación mediante nota en el recibo del mes anterior. 1

Conviene indicar renta anterior, anualidad, índice, límites considerados, cálculo y nueva mensualidad. El canal debe permitir probar contenido y recepción. No debe confundirse el aniversario que habilita la revisión con el mes desde el que puede cobrarse tras comunicarla.

Un aviso tardío no autoriza a cargar sin explicación todas las mensualidades anteriores como si se hubieran notificado a tiempo. Si se pretende reclamar atrasos, hay que justificar específicamente su exigibilidad y distinguirlos de la nueva renta hacia el futuro.

6. Cataluña y documentos necesarios

En Cataluña, la regulación de los alquileres temporales por necesidad de vivienda incluye las normas de actualización; no basta llamar al contrato «de temporada» para excluir los límites. Las habitaciones también requieren identificar su finalidad y la regulación aplicable. Las reformas autonómicas se coordinan con la LAU estatal modificada en octubre. 5

Reúne el contrato y todos los anexos para localizar el pacto; los recibos para conocer la renta efectivamente aplicada; las comunicaciones para acreditar fechas; el dato del INE correspondiente a cada anualidad para comprobar el porcentaje; y el informe del sistema de precios cuando sea relevante para la limitación extraordinaria.

Conserva también las respuestas a propuestas de un nuevo pacto. El silencio ante una oferta no debe tratarse sin más como aceptación de cualquier aumento. Una reclamación clara identifica el error y propone una cifra, sin limitarse a discutir de forma abstracta si «manda el IPC».

7. Ejemplo ficticio de actualización y notificación

Supongamos una renta de 900 euros, una cláusula válida de actualización y una anualidad comprendida en la medida extraordinaria. El índice aplicable permitiría hipotéticamente un 2,5 %, la renta no supera el máximo de referencia aplicable y no existe nuevo pacto. El tope extraordinario limita el aumento a 18 euros: la nueva renta sería 918. 1 3

Si se comunica correctamente en noviembre, será exigible desde diciembre. No se puede cobrar 918 desde octubre solo porque el aniversario fuera entonces. Si, en cambio, la cláusula produjera un 1 %, el resultado sería 909; y si procediera la prohibición extraordinaria de incremento, no habría aumento. Las cifras del ejemplo son ficticias y no sustituyen el índice publicado para cada caso.

8. Errores frecuentes y respuesta a una subida discutida

Son errores usar el IPC más reciente en vez del índice correspondiente al aniversario, aplicar el 2 % sin pacto de revisión, sumar IRAV y límite extraordinario o confundir una renovación con una actualización anual. También lo es utilizar una página informativa anterior a la reforma sin contrastar la norma vigente. 1 2 3

Si discrepas, responde con el contrato y un cálculo por periodos. Pide rectificación del recibo y devolución de diferencias cuando proceda. Evita convertir la discusión en un impago de toda la mensualidad: la estrategia debe preservar los justificantes y delimitar qué cantidad está controvertida. Antes de demandar, revisa el requisito negociador y cómo acreditarlo. 6

9. Preguntas frecuentes

¿Puede subirse la renta aunque el contrato no diga nada? En el régimen del artículo 18 vigente, no hay actualización sin pacto expreso. Los contratos antiguos exigen comprobar su legislación aplicable y no utilizar una respuesta universal. 1

¿El 2 % es siempre la subida legal de 2026 y 2027? No. Es un límite extraordinario para las anualidades y condiciones de la disposición final sexta; pueden operar una congelación o un resultado contractual o legal inferior. 3

¿Basta enviar un mensaje que diga «sube el IPC»? Debe poder acreditarse una comunicación escrita y el porcentaje aplicado. Para evitar discrepancias debe identificar además el cálculo y el mes de exigibilidad. 1

Envía a Pérez & Burgos Abogados el contrato, el último recibo, la comunicación de subida y la fecha del aniversario. Con esos documentos podemos revisar la cantidad exigible y preparar una respuesta que explique el cálculo.