Vender una vivienda en el IRPF: ganancia, reinversión y mayores de 65 años

Esta guía se refiere al IRPF de personas físicas residentes sometidas al régimen común. Una persona no residente, una sociedad o un contribuyente de territorio foral necesita revisar su normativa específica. La plusvalía municipal es otro impuesto y exige un análisis separado.

1. Calcula la ganancia con justificantes, no con el saldo bancario

La ganancia resulta de comparar el valor de transmisión y el de adquisición, ajustados conforme a la ley. En una compra ordinaria, el valor de adquisición incorpora el precio, las inversiones y mejoras y los gastos y tributos inherentes satisfechos por el comprador, excluidos los intereses. El valor de transmisión se reduce por los gastos y tributos inherentes a la venta que soporte el vendedor. 1

Una reparación de mantenimiento no se convierte automáticamente en mejora. Guarda facturas que expliquen qué se hizo, cuándo y en qué inmueble. Si la vivienda se recibió por herencia o donación, su valor y fecha de adquisición tienen reglas propias; no se toma sin más lo que pagó el anterior propietario. 1

Cuando el inmueble estuvo arrendado, deben revisarse las amortizaciones fiscalmente deducibles y el mínimo aplicable, aunque no se dedujeran correctamente en su momento. No debe restarse de manera mecánica un 3 % anual en todos los historiales: hay que reconstruir las amortizaciones y atender al criterio aplicable. 2 4

2. La hipoteca pendiente cumple otra función

El principal que devuelves al banco al vender no constituye, por ese solo motivo, un gasto que reduzca la ganancia. Puedes tener una ganancia elevada y recibir poco efectivo después de cancelar el préstamo.

La deuda sí tiene una función específica al comprobar la reinversión: si financió la adquisición de la vivienda transmitida, el importe total obtenido a estos efectos se calcula minorando el valor de transmisión en el principal pendiente de amortizar. Un préstamo posterior para otra finalidad no recibe automáticamente ese tratamiento. Pide un certificado que identifique la deuda y conserva la escritura del préstamo. 2

No confundas el capital pendiente con intereses, comisiones, gastos de cancelación u otras cargas. Cada concepto debe clasificarse antes de incorporarlo al cálculo.

3. Acredita que realmente era tu vivienda habitual

Como regla general, la residencia debe mantenerse durante al menos tres años. La norma contempla circunstancias que necesariamente exigen el cambio de domicilio antes de ese periodo, como determinados traslados laborales o una separación, pero hay que acreditar su realidad y necesidad. La nueva vivienda debe ocuparse efectivamente dentro de los doce meses previstos, con las excepciones legales. 2

Para estas exenciones, puede ser habitual en la fecha de venta o haberlo sido en cualquier día de los dos años anteriores. Desde el 8 de octubre de 2026 existe además una previsión específica para mayores de 65 años o personas con dependencia severa o gran dependencia que trasladan su residencia, por esas razones, a un centro especializado o al domicilio de un familiar hasta el tercer grado por consanguinidad o afinidad. No debe descartarse su caso aplicando automáticamente solo el límite de dos años. 2 5

En separaciones, divorcios o nulidad, el reglamento contempla el supuesto del cónyuge que tuvo que abandonar la vivienda cuando el que permaneció cumple el requisito de ocupación. Empadronamiento, consumos y documentación familiar deben leerse conjuntamente: una inscripción aislada no acredita todo el historial.

4. Reinvertir exige comprobar importe, adquisición y plazo

La exención por reinversión permite excluir la ganancia en la proporción correspondiente al importe obtenido que se destina a adquirir otra vivienda habitual. Para excluirla por completo no basta con reinvertir solamente la ganancia. 1 2

La adquisición puede realizarse en los dos años anteriores o posteriores a la venta, computados de fecha a fecha. Una reserva o unas arras no equivalen por sí solas a haber adquirido jurídicamente la vivienda. Si hay construcción, rehabilitación o pagos aplazados, deben revisarse sus reglas específicas y las fechas efectivas. 2 3

La financiación de la nueva compra no impide por sí misma la exención: el análisis no consiste en seguir exclusivamente los mismos billetes recibidos. Se examina el valor de adquisición reinvertido y el cumplimiento de los restantes requisitos. Si se reinvierte menos del importe exigido, la exención es proporcional. 3

5. Mayores de 65 años: una exención con requisitos propios

La ganancia derivada de transmitir la vivienda habitual puede estar exenta para mayores de 65 años, sin obligación de comprar otra. La ley también contempla a personas en situación de dependencia severa o gran dependencia. La edad o dependencia y la condición de vivienda habitual deben concurrir en los términos legales. 1 2

La exención se comprueba para cada titular. Que uno de los cónyuges cumpla los requisitos no exime automáticamente la parte del otro. Tampoco convierte en exenta cualquier segunda residencia o vivienda alquilada.

Si se transmite la nuda propiedad reservando el usufructo, o los derechos estaban ya divididos entre varias personas, hay que estudiar la titularidad concreta. La respuesta puede cambiar respecto de una venta del pleno dominio. Las exenciones asociadas a rentas vitalicias por transmisión de otros bienes tienen condiciones diferentes y no deben mezclarse con esta. 1 6

6. Ejemplo ficticio: deuda, ganancia y reinversión

Lucía adquirió una vivienda por 180.000 euros y acredita 20.000 euros adicionales entre gastos y mejoras computables. Las amortizaciones que corresponde descontar por un periodo anterior de alquiler ascienden, en este ejemplo, a 10.000 euros. Su valor de adquisición ajustado sería 190.000 euros.

Vende por 260.000 euros y soporta 10.000 euros de gastos de transmisión computables: el valor de transmisión sería 250.000 euros y la ganancia, 60.000 euros. Tener 80.000 euros pendientes de la hipoteca de adquisición no reduce esa ganancia a cero.

Si acredita que, tras el periodo de alquiler y antes de la venta, la vivienda cumplió los requisitos de habitualidad y reúne las condiciones de reinversión, el importe a reinvertir sería 170.000 euros. Reinvertir 85.000 euros permitiría excluir proporcionalmente 30.000 euros de ganancia. El ejemplo no calcula la cuota final ni sustituye la comprobación de cada gasto y fecha.

7. Documentos y errores que conviene resolver antes de declarar

Reúne las escrituras de adquisición y venta, liquidaciones de impuestos, facturas de gastos y mejoras, justificantes de residencia, declaraciones de los años arrendados y certificado del préstamo. Para la reinversión, añade escritura de la nueva compra, pagos, financiación y fecha de ocupación.

Prepara una cronología con adquisición, alquileres, residencia, salida del inmueble, venta y nueva compra. Así se detectan problemas que una simple hoja de precios no muestra.

Si la reinversión se hará en un ejercicio posterior, debe constar la intención en la declaración en los términos reglamentarios. Un incumplimiento posterior exige regularizar conforme a su regla específica, con los intereses que procedan. Para corregir otros errores hay que utilizar la vía correspondiente al ejercicio y al motivo; no todas las rectificaciones se presentan igual. 2 3

8. Preguntas frecuentes y preparación de la consulta

¿Si todo el precio va al banco no hay ganancia? Puede haberla. El préstamo pendiente y el valor fiscal de adquisición responden a cálculos distintos.

¿Basta con comprar otra vivienda para quedar exento? Deben cumplirse habitualidad, importe reinvertido, adquisición y plazo, entre otros requisitos. La exención puede ser parcial.

¿Cumplir 65 años después de vender permite aplicar la exención por edad? La situación relevante se comprueba en la transmisión; cumplir la edad posteriormente no convierte por sí solo esa venta en exenta. 1

Para revisar tu operación, aporta la cronología, las dos escrituras si ya existen y el detalle de gastos y deuda. Con esos datos se puede calcular la ganancia, identificar la exención defendible y prever qué documentación faltaría antes de presentar el IRPF.