Duración del alquiler y prórrogas: cuándo termina el contrato

1. Identifica el contrato y construye su cronología

Anota la firma, la entrega de la vivienda, la duración pactada, cada renovación y quién arrendó como persona física o jurídica. La LAU vigente establece una duración mínima mediante prórrogas de cinco años, o siete cuando el arrendador es persona jurídica, pero los contratos de otras épocas pueden partir de reglas distintas. 1

Este esquema se refiere a vivienda habitual. El alquiler temporal tiene una regulación específica desde octubre y no debe introducirse automáticamente en el calendario de cinco o siete años. También requieren revisión particular los contratos antiguos sujetos a disposiciones transitorias. 1 2

Conserva las comunicaciones anteriores. Un vencimiento previsto para diciembre puede estar afectado por una notificación enviada meses antes y por las reglas transitorias de una reforma posterior.

2. Durante el mínimo legal, la prórroga protege al inquilino

Cuando el plazo pactado es inferior al mínimo aplicable de cinco o siete años, el artículo 9 prevé prórrogas anuales hasta alcanzarlo. El arrendatario puede evitar la siguiente anualidad comunicándolo con al menos treinta días naturales de antelación a su finalización. No equivale a que el propietario pueda terminar cada año porque el documento diga «un año». 1

La recuperación por necesidad del artículo 9.3 es una excepción con requisitos propios: arrendador persona física, momento adecuado, previsión contractual cuando sea exigible, causa y comunicación. Tampoco debe confundirse el preaviso de no renovación al vencimiento con el desistimiento durante una anualidad, que tiene otro régimen. 1

Si la entrega efectiva fue posterior a la firma, esa fecha puede determinar el comienzo del plazo. Corresponde al arrendatario probar la puesta a disposición posterior. 1

3. Prórroga del artículo 10 vigente el 28 de octubre

En la redacción actualmente aplicable, una vez transcurridos los cinco o siete años, si no se comunica la no renovación con la antelación exigida, el contrato se prorroga por anualidades hasta un máximo de tres años. El aviso del arrendador requiere al menos cuatro meses; el del arrendatario, al menos dos. 1

Durante esas anualidades, el arrendatario puede impedir la siguiente comunicándolo con un mes de antelación a su finalización. La duración concreta debe calcularse sobre la fecha de vencimiento correspondiente, no sobre el año natural.

El artículo 10 también contempla una prórroga extraordinaria de hasta un año por vulnerabilidad, con informe o certificado de servicios sociales y obligación de aceptación para el gran tenedor en los términos legales. En zona tensionada, regula otra de hasta tres años, solicitada por el inquilino y con sus propias excepciones. No se conceden indistintamente a todos los contratos. 1

4. Prórroga extraordinaria del Real Decreto-ley 29/2026

La disposición final quinta añade una medida para contratos vigentes a su entrada en vigor. Incluye los supuestos de vencimiento que describe, entre ellos la finalización de la prórroga obligatoria antes del 31 de diciembre de 2028. Exige solicitud del arrendatario y estar al corriente del alquiler, habiéndolo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. Permite anualidades hasta dos años adicionales. 2

No debe prometerse esta prórroga por el solo hecho de pagar hoy: importa el historial exigido y el tipo de vencimiento. Existen excepciones, entre ellas determinados acuerdos, un nuevo contrato y la necesidad real y acreditada de ocupación en las condiciones legales. Para esta excepción a la prórroga extraordinaria no se exige que la facultad se hubiera previsto expresamente en el contrato. 2

La medida es incompatible con la prórroga de zona tensionada, que tiene aplicación preferente. El texto también contempla la renovación o nuevo contrato con reducción de renta de al menos un 5 %. Por eso deben leerse conjuntamente la solicitud, la oferta recibida y las reglas que correspondan. 2

5. Cambio publicado para el 15 de noviembre de 2026

El Real Decreto-ley 28/2026 todavía no está en vigor el 28 de octubre. Desde el 15 de noviembre sustituirá el artículo 10: contempla prórrogas sucesivas de cinco años, o siete para arrendador persona jurídica, y preaviso del arrendador de seis meses, con régimen de indemnización y excepciones. No debe utilizarse esa redacción futura como si ya rigiera todos los vencimientos. 3

Su disposición transitoria protege determinadas comunicaciones válidas anteriores a la publicación, prevé cuatro meses de aviso cuando a la entrada en vigor resten menos de seis para vencer y permite terminar conforme al régimen anterior el periodo de prórroga del antiguo artículo 10.1 que ya estuviera en curso. También regula la tácita reconducción. 3

La indemnización futura requiere examinar sus causas de exclusión y coordinación con las prórrogas extraordinarias. No se puede anunciar como un pago automático por cualquier terminación. Un expediente con vencimiento posterior al 15 de noviembre necesita revisar esta transición completa antes de concluir cuánto dura y qué consecuencias económicas tiene. 3

6. Documentos y forma de comunicar

En pantallas pequeñas, desliza la tabla para consultar todas las columnas.

La comunicación debe identificar contrato, vivienda, vencimiento y voluntad concreta. Utiliza un medio que acredite contenido y recepción. No esperes al último día: los meses civiles se computan de fecha a fecha y una incidencia de entrega puede comprometer la prueba del preaviso. 4

7. Ejemplo ficticio: un aviso no basta para fijar la salida

Una arrendadora física firmó un contrato de vivienda habitual en diciembre de 2021 y comunica en octubre de 2026 que finalizará en diciembre. Bajo el artículo 10 vigente en octubre, hay que comprobar si se respetaron los cuatro meses de aviso; afirmar que «son cinco años y termina» sería insuficiente. 1

Como el vencimiento será posterior al 15 de noviembre, se añade el examen de la transición del Real Decreto-ley 28/2026. Se revisan fechas exactas, recepción, situación de prórroga y posibles solicitudes extraordinarias. El ejemplo no permite deducir una fecha de salida sin esos datos: precisamente muestra por qué el calendario y el derecho transitorio son determinantes.

8. Errores frecuentes

No confundas el mínimo de duración con una obligación del inquilino de permanecer todo ese tiempo. No presupongas que un contrato termina por venderse el piso, ni que una renovación informal reinicia siempre todos los plazos. Y no utilices un modelo que mezcle el preaviso de cuatro meses vigente en octubre con el de seis meses previsto para noviembre.

Solicita las prórrogas que lo requieran de forma expresa y documentada. La mera permanencia en la vivienda no sustituye una solicitud exigida por la norma. Si existe un desacuerdo, negociarlo no permite ignorar los vencimientos que deban preservarse.

9. Preguntas frecuentes

¿Un contrato de un año obliga a marcharse al terminar? No necesariamente. Si está sujeto al artículo 9 y no concurre una excepción, pueden operar prórrogas hasta el mínimo legal aplicable. 1

¿Puedo sumar todas las prórrogas extraordinarias? No. Existen incompatibilidades, preferencias y requisitos propios. Debe identificarse la vía que corresponde al contrato. 1 2 3

¿La reforma del 15 de noviembre cambia una comunicación ya enviada? Puede haber protección transitoria de avisos anteriores, según fecha y validez. Hay que revisar la disposición transitoria y el momento del vencimiento. 3

Para revisar la duración, remite a Pérez & Burgos Abogados el contrato completo, las renovaciones y los avisos recibidos con su fecha de entrega. Prepararemos el calendario y la comunicación que proceda antes del próximo vencimiento.