Se vende la vivienda alquilada: contrato, rentas y nuevo propietario

1. Qué se transmite al comprador de una vivienda alquilada

El artículo 14 de la LAU regula la enajenación de una vivienda arrendada y la subrogación del adquirente. En el régimen vigente, el comprador debe respetar los cinco primeros años del contrato, o siete si el arrendador anterior era persona jurídica, incluso cuando reúna los requisitos de protección registral indicados por la ley. 1

La venta no reinicia automáticamente ese plazo desde cero. Se cuenta la vigencia del contrato existente. Si ya han transcurrido parte de los años protegidos, debe calcularse el periodo restante y examinar las prórrogas que correspondan.

No es lo mismo una compraventa ordinaria que una ejecución hipotecaria, la resolución del derecho del arrendador o una vivienda sujeta a régimen especial. Esas situaciones pueden exigir otros preceptos y una revisión específica. 1

2. La fecha del alquiler y la duración pactada importan

Los contratos celebrados bajo redacciones anteriores de la LAU pueden tener reglas distintas. Antes de concluir que el comprador debe respetar cinco o siete años, identifica el contrato inicial, sus anexos y si las renovaciones fueron auténticos contratos nuevos o continuidad de la relación. 1

Si la duración pactada excede de los cinco o siete años de la regla vigente, el comprador queda, en principio, subrogado durante toda ella. La ley contempla una excepción cuando concurren los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria; en ese caso limita la obligación de soportar el arrendamiento al mínimo protegido y prevé indemnización a cargo del vendedor por los años pendientes que lo excedan. 1 2

Esa protección registral no se presume demostrada por decir que el comprador «compró de buena fe». Deben examinarse título, inscripción, conocimiento y demás requisitos legales. Una consulta registral es un elemento de la revisión, no una respuesta automática.

3. Una cláusula de extinción por venta tiene límites

El artículo 14 vigente contempla que las partes hayan pactado que vender extingue el arrendamiento, pero mantiene la obligación del adquirente de soportarlo durante lo que reste de los cinco o siete años protegidos. Por eso una cláusula de ese tipo no permite exigir siempre la entrega inmediata. 1

También hay que revisar si se pretende aprovechar la venta para imponer una renta nueva, eliminar una prórroga o sustituir el contrato por otro de temporada. El cambio de propietario no habilita por sí solo esas modificaciones.

Si ambas partes desean pactar condiciones nuevas, deben quedar claras las consecuencias y respetarse las normas imperativas. Antes de firmar, compara el contrato anterior con el propuesto: duración, renta, garantías, gastos y derechos pendientes. Un documento presentado como simple «cambio de nombre» puede contener modificaciones materiales.

4. Cómo comprobar a quién pagar desde la transmisión

Solicita una comunicación que identifique al nuevo propietario, la fecha de adquisición, el contrato afectado, el medio de contacto y la cuenta de pago. Debe existir documentación suficiente para acreditar el cambio y, si actúa un gestor, su representación.

No modifiques el destinatario de la transferencia basándote únicamente en un mensaje de un número desconocido. Contrasta por un canal fiable con la información de que ya dispones. Tampoco dejes de pagar indefinidamente porque vendedor y comprador discrepen entre ellos: hay que resolver de forma documentada a quién corresponde recibir la renta.

En el Derecho común, el Código Civil regula a quién debe hacerse el pago y contempla la consignación en los supuestos legalmente previstos. Si varias personas reclaman el mismo recibo o se rechaza injustificadamente el pago, debe estudiarse esa vía con sus requisitos; guardar el dinero en una cuenta propia no equivale automáticamente a pagar o consignar. 3

5. Fianza, reparaciones y cantidades anteriores

La documentación de la venta debe aclarar cómo se trasladan fianza, garantías y expedientes de incidencias. En la relación arrendaticia hay que determinar qué obligaciones asume el adquirente y qué reclamaciones corresponden al vendedor o a otro responsable según su origen y fecha. 1

La mera compraventa no justifica exigir una segunda fianza como si comenzara otro alquiler. Conserva el justificante original y pide que se reconozca su situación. Si existe depósito autonómico, debe revisarse el procedimiento de cambio de titularidad que corresponda.

Las averías ya comunicadas deben notificarse también al nuevo interlocutor, adjuntando el historial. No basta con que cada propietario remita al otro: identifica reparación pendiente, urgencia, fecha y documentación. Las reglas de conservación siguen dependiendo de la LAU y del contrato, no de que haya cambiado el titular. 1

6. Documentación y derechos de adquisición

En pantallas pequeñas, desliza la tabla para consultar todas las columnas.

La venta también puede activar tanteo o retracto del inquilino. Es una cuestión diferente de conservar el alquiler: aunque no quiera o no pueda comprar, puede seguir teniendo derecho a permanecer. Si recibe una oferta de venta o conoce que se vendió sin aviso, debe revisar inmediatamente esos derechos y sus plazos. 1

7. Ejemplo ficticio de continuidad contractual

Una sociedad alquiló una vivienda habitual en 2024 y la vende a una persona física en 2026. Bajo el régimen del artículo 14 examinado, la referencia inicial protegida es de siete años porque el arrendador anterior era persona jurídica. El comprador no puede reducirla automáticamente a cinco por ser una persona física. 1

El alquiler tampoco empieza otra vez en 2026. Se comprueba el contrato de 2024, su duración y las circunstancias concretas. La comunicación de cuenta bancaria puede documentarse sin que el inquilino firme una renuncia a las condiciones anteriores.

Si existiera un contrato de duración superior o una circunstancia registral especial, habría que añadir ese análisis. El ejemplo muestra la importancia de la identidad del arrendador anterior y no constituye una regla para contratos de cualquier fecha.

8. Prórrogas futuras y errores frecuentes

La reforma del artículo 10 publicada en el Real Decreto-ley 28/2026 entra en vigor el 15 de noviembre. Incluye reglas sobre continuidad e indemnización en caso de no prórroga y establece que la venta no elimina determinado derecho indemnizatorio. A 28 de octubre debe distinguirse esa regulación futura y su transición del régimen actualmente vigente. 4

Son errores entregar llaves solo por recibir una noticia de venta, firmar un contrato nuevo sin comparar derechos, pagar a dos personas por el mismo mes o dar por extinguida la fianza. Si existe disputa, deben preservarse las comunicaciones y preparar una negociación que identifique el contrato y las pretensiones concretas. 5

9. Preguntas frecuentes

¿Tengo que firmar otro contrato con el comprador? La subrogación legal no depende, por sí sola, de firmar un contrato nuevo. Puede documentarse el cambio de arrendador sin alterar las condiciones vigentes. 1

¿El nuevo dueño puede subir la renta al precio de mercado? La compra no le concede automáticamente ese derecho. Deben respetarse el contrato y las reglas aplicables de actualización, duración y contención. 1

¿Perder el tanteo significa perder el alquiler? No son el mismo derecho. La posibilidad de adquirir la vivienda y la continuidad del arrendamiento tienen requisitos y efectos diferentes. 1

Si te han comunicado la venta, remite a Pérez & Burgos Abogados el contrato, la comunicación y los datos del nuevo titular. Podemos revisar la duración que debe respetarse y preparar una respuesta sobre pagos, garantías y continuidad.