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1. Localiza el requerimiento y calcula el plazo
El artículo 438.5 de la LEC regula el requerimiento en desahucios por falta de pago: concede diez días hábiles judiciales para desalojar, pagar o, cuando proceda, enervar, o comparecer y formular oposición en los términos legales. Su cómputo debe verificarse desde la comunicación válida. No se trata de diez días desde que decides abrir una consulta. 1
El requerimiento también advierte que, si se solicita asistencia jurídica gratuita, debe hacerse en los tres días hábiles siguientes. Comprueba inmediatamente ese trámite si corresponde; no presupongas que pedir cita o solicitar asistencia suspende por sí solo cualquier actuación. 1
Entrega demanda, anexos, resolución y sobre o justificante de notificación. Si existe un defecto de comunicación, debe examinarse y alegarse por el cauce adecuado, sin ignorar el procedimiento mientras se decide.
2. Revisa qué se reclama y qué has pagado
Compara contrato, anexos, actualizaciones y recibos con la liquidación de la demanda. Distingue renta, suministros, comunidad y otras cantidades: no todo concepto puede exigirse sin base contractual y legal. Identifica pagos omitidos, duplicidades, meses incorrectos o acuerdos de aplazamiento acreditados.
| Documento | Utilidad |
|---|---|
| Contrato y modificaciones | Determinar renta, obligaciones y duración |
| Extractos y recibos | Acreditar pagos y su concepto |
| Requerimientos anteriores | Revisar deuda comunicada y posible enervación |
| Comunicaciones y acuerdos | Comprobar aplazamientos o controversias |
| Demanda y notificación | Conocer pretensiones, plazo y fechas judiciales |
En pantallas pequeñas, desliza la tabla para consultar todas las columnas.
La oposición debe adaptarse al objeto y límites del procedimiento. Tener una reclamación contra el propietario por otra cuestión no permite descontar libremente cualquier cantidad ni garantiza que pueda discutirse íntegramente dentro del desahucio. 1
3. Comprueba los requisitos de la demanda y la negociación previa
Debe examinarse quién demanda, su título, el objeto de la reclamación y los requisitos procesales exigibles. El régimen general de MASC afecta a las demandas civiles con sus excepciones y especialidades; hay que comprobar si la negociación acreditada coincide con el conflicto planteado. 3
No todo defecto alegado conduce automáticamente al archivo: su existencia, relevancia y posibilidad de subsanación requieren análisis. Tampoco debe confundirse un requerimiento de pago útil para excluir la enervación ordinaria con la acreditación suficiente de cualquier actividad negociadora. Son cuestiones relacionadas, pero distintas.
4. Enervación ordinaria: pagar puede tener un efecto específico
La enervación permite terminar determinados desahucios por impago manteniendo el contrato si se cumplen los requisitos. Debe abonarse o ponerse a disposición la totalidad exigible conforme al artículo 22.4, incluidas cantidades vencidas hasta el pago enervador; no basta pagar únicamente una mensualidad de la demanda. 1
Como regla, no procede si ya se utilizó anteriormente, salvo la excepción legal, ni cuando hubo requerimiento fehaciente de pago con al menos treinta días de antelación a la demanda y no se pagó antes de presentarse. Deben revisarse contenido, recepción y fechas. La enervación ordinaria puede llevar costas, con su excepción legal. 1
Pagar y desalojar tampoco son equivalentes. Entregar la vivienda no elimina automáticamente la deuda reclamada. Si se negocia una salida, documenta entrega de llaves, posesión, cantidades, garantías y posibles renuncias.
5. Vulnerabilidad y enervación extraordinaria tras octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026, vigente desde el 8 de octubre, introdujo el artículo 22.6 de la LEC. En los supuestos que regula de desahucio por impago con vulnerabilidad económica acreditada, y fuera del caso del artículo 2.1 del propio decreto-ley, la Administración competente debe ofrecer alternativa habitacional adecuada o pagar o consignar deuda y costas para enervar. 1 2
Una vez acreditada la vulnerabilidad y notificada a la Administración competente, esta dispone de un plazo máximo e improrrogable de dos meses desde esa notificación. Durante él se suspenden procedimiento y, en su caso, lanzamiento. Si paga íntegramente, termina el procedimiento y continúa el contrato. Si no ofrece alternativa ni paga o consigna dentro del plazo, la norma prevé subrogación administrativa en la posición deudora y mantenimiento del contrato hasta su expiración mientras subsista la vulnerabilidad, sin lanzamiento en los términos del precepto. 1
Esta enervación extraordinaria es independiente de la ordinaria y puede operar aunque exista el requerimiento previo que excluiría esta última. Su aplicación exige encajar el caso, acreditar la situación y tramitarla; no significa que cualquier arrendatario vulnerable pueda dejar de atender el procedimiento. 1
6. Otros regímenes de suspensión y documentación social
El artículo 2 del Real Decreto-ley 29/2026 establece un régimen temporal hasta el 31 de diciembre de 2030. Su apartado primero se refiere a entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior al valor de tasación, con los fines que indica: eludir la función social de la vivienda o maximizar rentabilidad mediante rentas o precios desproporcionados o destinos no residenciales. Excluye a los entes y entidades públicos destinados a promover y gestionar vivienda social y asequible. 2
El apartado segundo opera para otros demandantes cuando no corresponde la enervación extraordinaria, con requisitos, revisiones y un máximo de tres años para la suspensión acordada. En este régimen residual, la vulnerabilidad del arrendatario no prevalece frente a un demandante persona física titular de dos o menos viviendas. Esa limitación no debe trasladarse automáticamente al artículo 22.6. No existe una suspensión universal hasta 2030. 2
La suspensión residual se revisa cada doce meses y puede terminar antes del máximo de tres años si desaparece la vulnerabilidad o existe una alternativa adecuada y efectiva. Tampoco extingue la obligación de seguir atendiendo la renta debida. 2
La disposición transitoria segunda contempla ejecuciones en curso sin lanzamiento practicado. Por ello debe revisarse una resolución anterior de suspensión o denegación a la luz de su ámbito, sin asumir que una solicitud pasada resuelve definitivamente la reforma. 2
Reúne ingresos del hogar, prestaciones, composición familiar, vivienda habitual, gastos y documentación social pertinente. Contacta con servicios sociales y facilita al tribunal los datos necesarios. Un informe ayuda a acreditar la situación, pero la medida procesal corresponde al órgano competente dentro del régimen aplicable.
7. Ejemplo ficticio: deuda parcial y vulnerabilidad son cuestiones distintas
David recibe una demanda por cuatro mensualidades, pero acredita el pago de una. Además, ha perdido ingresos y su hogar carece de alternativa. Debe ordenar el justificante para discutir la cuantía y, paralelamente, aportar la documentación necesaria para examinar la protección por vulnerabilidad.
La reducción de la deuda no demuestra por sí sola que deba mantenerse el contrato, y la vulnerabilidad no convierte en inexistentes las mensualidades pendientes. Su defensa necesita atender ambas cuestiones dentro del plazo y determinar qué régimen de enervación o suspensión puede aplicarse.
8. Errores frecuentes
No esperes al lanzamiento para comunicar la situación, no ignores la vista y no supongas que un acuerdo telefónico detiene las actuaciones. Si el arrendador acepta un pago, debe precisarse su efecto y comunicarse al procedimiento cuando corresponda.
Evita dejar de pagar toda la renta por reparaciones discutidas sin examinar el régimen legal concreto. Tampoco uses información anterior a octubre de 2026 como si agotara la protección vigente: existen reglas nuevas y disposiciones transitorias que deben comprobarse.
9. Preguntas frecuentes
¿Pagar siempre evita el desahucio? No. Depende del momento, la cantidad y de si procede la enervación ordinaria o extraordinaria. 1
¿Ser vulnerable paraliza automáticamente todo? Deben acreditarse los requisitos y activarse el cauce aplicable. Los regímenes difieren según pretensión, demandante y circunstancias. 2
¿Si entrego las llaves se cancela la deuda? No necesariamente. La salida debe documentarse y la deuda o su eventual condonación quedar expresamente resueltas.
Para revisar la defensa, aporta hoy la notificación completa, contrato, pagos y documentación económica del hogar. La prioridad es fijar el plazo y presentar la respuesta que corresponda a la deuda y a la situación habitacional acreditada.
Fuentes y referencias
- [1] Ley de Enjuiciamiento Civil. Arts. 22.4–22.6, 133, 438.5–438.6, 439, 441 y 444.
- [2] Real Decreto-ley 29/2026, protección de la función social de la vivienda. Arts. 2 y 5.Dos; disposición transitoria segunda; disposición final decimoprimera.
- [3] Ley Orgánica 1/2025. Arts. 5, 7 y 10.
Información general. Actualización editorial: 28 de octubre de 2026. La norma aplicable, las fechas y la documentación del caso pueden cambiar la respuesta.