Vender una vivienda con hipoteca pendiente: deuda, pagos y firma

Elige cómo se resolverá el préstamo existente

Hay tres escenarios principales: pagar antes de vender, cancelar con cargo al precio en la firma o pactar la subrogación del comprador en la deuda. Deben distinguirse desde la reserva, porque modifican documentación, pagos y riesgos.

En pantallas pequeñas, desliza la tabla para consultar todas las columnas.

El banco del comprador puede exigir condiciones para entregar los fondos, especialmente si quiere que su nueva hipoteca tenga el rango previsto. Coordina ambos préstamos y la compraventa; una aprobación comercial no sustituye esa coordinación.

Obtén un saldo válido para la fecha de firma

Solicita una certificación o liquidación actualizada que separe capital, intereses devengados y compensaciones que correspondan. Indica la fecha prevista de pago, porque puede cambiar el saldo entre el último recibo y la venta.

No confundas capital pendiente con responsabilidad hipotecaria de la nota simple. Esta última incluye conceptos y límites de garantía que no representan necesariamente lo que hay que transferir al banco para extinguir el préstamo.

Si existe compensación por reembolso anticipado, hay que revisar contrato y régimen temporal. En préstamos sometidos al artículo 23 de la Ley 5/2019 operan límites legales y, cuando corresponde, pérdida financiera. El porcentaje máximo no autoriza cualquier cargo sin pacto y cálculo suficientes. 2

Deja por escrito quién recibe cada parte del precio

El contrato y la escritura deben identificar precio, cantidades ya entregadas y pagos de la firma. Si una parte se destina al acreedor hipotecario, debe quedar documentado que satisface precio por cuenta del vendedor y qué deuda se liquida.

Puede utilizarse una retención para atender gastos y trámites de cancelación, pero hay que fijar importe, responsable, destino, justificación y devolución del sobrante. «El comprador ya se encargará» deja sin resolver quién responde si no se cancela o si faltan fondos.

Verifica los datos bancarios mediante un canal conocido antes de transferir. Un cambio de cuenta comunicado en un correo inesperado debe confirmarse con las personas y entidades intervinientes. Guarda los justificantes que permitan vincular cada pago con la escritura y la deuda concreta.

Cancelar la deuda no elimina inmediatamente la carga

Después del pago debe obtenerse el certificado de deuda cero y formalizarse el consentimiento de cancelación del acreedor, con presentación e inscripción en el Registro. La Ley Hipotecaria exige el título adecuado; el simple comprobante de transferencia no borra el asiento. 1

El Banco de España señala que el certificado de deuda cero y la firma o desplazamiento del representante bancario para cancelar no deben cobrarse. Otra cosa son aranceles y servicios de gestión efectivamente encargados, que deben presupuestarse y justificarse. 3

Si la vivienda se vende libre de cargas, concreta cómo se cumplirá ese compromiso y quién soportará sus gastos según el contrato y las reglas aplicables. En compraventas de consumo existen límites a la imposición al comprador de gastos de financiación o cancelación que corresponden al empresario vendedor. 4

Si el comprador quiere quedarse con tu hipoteca

La subrogación de deudor no equivale a cambiar la hipoteca de banco. Aquí el comprador pasa a asumir una obligación que era del vendedor. La Ley Hipotecaria vincula la liberación de este último al consentimiento expreso o tácito del acreedor en los términos del artículo 118. 1

Para evitar incertidumbre, pide una aceptación formal que identifique quién queda liberado y qué garantías permanecen. Un pacto entre comprador y vendedor sobre pagar las cuotas no impide por sí solo que el acreedor siga reclamando al obligado original.

Si hay avalistas, pregunta expresamente qué ocurre con ellos. La aceptación de un nuevo prestatario no debe darse por equivalente a la liberación de todos los garantes. Revisa también si las modificaciones exigen información y asesoramiento previo conforme al régimen del préstamo. 2

Qué ocurre si el precio no alcanza o hay otras cargas

Cuando el precio previsto es inferior al saldo y gastos, falta una fuente de fondos o un acuerdo con el acreedor. No basta con repartir todo el precio disponible y presumir cancelada la diferencia. La quita o dación requiere encajar en un régimen legal o pactarse con suficiente claridad.

Una nota simple reciente puede mostrar embargos, segundas hipotecas o cargas posteriores. Deben revisarse su alcance y cancelación individualmente; pagar el primer préstamo no elimina las restantes. Si el inmueble está compartido, también hay que comprobar quién debe consentir la transmisión.

En operaciones con entidades inversoras o personas jurídicas grandes tenedoras, debe comprobarse además el ámbito específico de las limitaciones introducidas por el artículo 1 del Real Decreto-ley 29/2026. No existe una prohibición general de toda venta particular con descuento: importan comprador, operación, valoración y excepciones. 5

Documentos, ejemplo ficticio y errores frecuentes

Reúne escritura de propiedad, préstamo y novaciones: acreditan titularidad y obligaciones. La nota simple permite identificar cargas. La liquidación bancaria determina cuánto debe pagarse en la fecha elegida; el contrato de reserva o arras fija compromisos y calendario. Añade acuerdos de subrogación o cancelación para conocer qué ha aceptado cada entidad.

Ejemplo ficticio: Elena vende por 210.000 euros y tiene un saldo certificado de 82.000 a la fecha de firma. Las partes acuerdan documentar el pago de esa cantidad al acreedor, el resto al vendedor y una provisión justificada para cancelar. La escritura y los recibos deben reflejar las cantidades reales, incluidas las arras ya entregadas, sin duplicarlas.

Evita calcular el dinero disponible con una captura antigua, entregar al vendedor todo el precio sin resolver la carga o asumir que una retención indefinida equivale a cancelación. También es arriesgado fijar fecha definitiva sin confirmar la documentación bancaria.

Preguntas frecuentes

¿Necesito pagar toda la hipoteca antes de poner la vivienda en venta?

No necesariamente. Puede organizarse su pago con parte del precio, siempre que la operación y la cancelación estén correctamente previstas.

¿Si el comprador paga mis cuotas dejo de ser deudor?

No por ese solo hecho. La liberación exige el consentimiento del acreedor en los términos aplicables; el pacto privado no basta frente al banco. 1

¿El comprador puede aceptar que la carga siga inscrita?

Una transmisión puede realizarse con cargas conocidas, pero eso no resuelve por sí solo la deuda ni sus consecuencias. Debe analizarse el riesgo y documentar exactamente lo asumido.

Coordina la compraventa y la financiación en un mismo expediente

Pérez & Burgos puede revisar el contrato, la liquidación hipotecaria y el reparto de pagos antes de firmar. Envía nota simple, escrituras, saldo y fecha prevista para concretar qué documentos y acuerdos faltan para la operación.