Comprar vivienda en pareja con aportaciones desiguales: cómo pactarlo

1. Separa propiedad, hipoteca y cuentas entre la pareja

La escritura de compra identifica a los adquirentes y sus cuotas o la naturaleza matrimonial de la adquisición. El préstamo determina quién debe dinero al banco. Un pacto interno puede establecer reembolsos o reparto de pagos, pero no modifica automáticamente las otras dos relaciones. 1

Una persona puede ser propietaria del 40 % y responder frente al banco por una deuda superior a ese porcentaje si asumió una obligación solidaria. También puede aportar dinero sin adquirir una cuota y necesitar acreditar si hubo préstamo, donación u otra causa.

Por eso, preparar solo una hoja de porcentajes es insuficiente. Hay que leer conjuntamente arras, compraventa, financiación y cualquier documento entre los miembros de la pareja. Los acuerdos deben ser coherentes y responder a la voluntad real.

2. Determina el régimen económico antes de calcular cuotas

Cuando rige el Código Civil común, el régimen pactado en capitulaciones es prioritario y, a falta de pacto eficaz, opera la sociedad de gananciales. En el Derecho catalán, el régimen supletorio es separación de bienes. No se elige uno u otro simplemente porque la vivienda esté situada en una comunidad concreta. 1 2

La ley matrimonial se determina mediante las reglas aplicables, incluida la vecindad civil en conflictos internos y, cuando corresponda, la normativa internacional. Si hay nacionalidades distintas, matrimonio celebrado fuera o cambios de residencia, debe comprobarse específicamente.

Una pareja no casada tampoco adquiere automáticamente una sociedad de gananciales por convivir. Hay que identificar los pactos y la regulación territorial pertinente. En Cataluña, el artículo 234-3 regula las relaciones patrimoniales durante la convivencia de la pareja estable mediante sus pactos. 2

3. Si queréis cuotas distintas, reflejadlas y justificadlas

Cuando procede adquirir en comunidad ordinaria, conviene expresar las cuotas que realmente queréis: por ejemplo, 60 % y 40 %. Deben calcularse con una previsión razonable de entradas y principal financiado, y no solo con el primer pago.

Una aportación posterior mayor no cambia por sí sola el porcentaje inscrito. Puede generar un crédito, cumplir otra obligación o responder a una liberalidad, según los acuerdos y la prueba. Si queréis modificar la titularidad, habrá que formalizar la operación correspondiente y revisar sus consecuencias. 1

Separad precio y gastos de adquisición de intereses, seguros, suministros y gastos cotidianos. Pagar la mitad de los consumos no equivale necesariamente a financiar la mitad del inmueble. El acuerdo debe indicar qué partidas se computan para el reparto y cómo se documentarán.

4. Comprar por mitades y compensar una aportación mayor

Otra opción es adquirir al 50 % y documentar que una persona adelanta parte del dinero que corresponde a la otra. Si esa es la intención, debe precisarse importe, origen, fecha, obligación de devolución, vencimiento o sistema de pago y qué sucede ante venta, ruptura o fallecimiento.

Un préstamo entre los compradores no debe darse por probado únicamente por aportar más. Es especialmente relevante en el régimen catalán de separación: el artículo 232-3 establece que el bien adquirido onerosamente pertenece a quien figura como titular y presume donación cuando se prueba que la contraprestación se pagó con dinero del otro cónyuge. Es una presunción que exige atender a la prueba contraria. 2

Si se pretende una donación, debe reconocerse como tal y analizarse adecuadamente. Si se pretende reembolso, conviene documentarlo al realizar la aportación. Redactar después una explicación contradictoria con los pagos originales puede generar problemas probatorios y fiscales.

5. Gananciales: no todo se resuelve con porcentajes personales

En gananciales hay que clasificar el dinero: ahorros anteriores, herencia o donación pueden tener carácter privativo, mientras otros ingresos pueden ser comunes. El origen y el momento de adquisición son relevantes. 1

El Código Civil regula adquisiciones con precio en parte ganancial y en parte privativo, atribuciones voluntarias de ganancialidad, compras a plazos y reembolsos. La vivienda familiar adquirida antes de iniciarse la sociedad y pagada después tiene una regla específica que exige examinar los artículos 1354 y 1357. 1

Por ello, una aportación privativa no debe traducirse siempre en una cuota personal mediante una regla automática. Puede haber titularidad mixta o un derecho de reembolso, según los hechos y el título. La escritura y el pacto deben recoger correctamente la operación; su futura liquidación es un análisis posterior distinto.

6. La hipoteca requiere revisar quién responde y cómo sale

Lee si el préstamo establece responsabilidad solidaria. En tal caso, el banco puede reclamar íntegramente a cualquiera de los obligados en los términos de la deuda; el reparto privado del 60/40 o 50/50 no limita por sí solo ese derecho. 1

El pacto interno debería distribuir principal, intereses, amortizaciones anticipadas y consecuencias de que una persona pague por la otra. Conservad un registro comprensible de cada pago, evitando compensaciones verbales imposibles de reconstruir.

Si en el futuro uno se queda con la vivienda, el acuerdo entre ambos no libera automáticamente al otro del préstamo. La sustitución de deudor exige consentimiento del acreedor conforme al artículo 1205. La decisión sobre propiedad y la decisión bancaria deben coordinarse desde la planificación. 1

7. Documentos y ejemplo ficticio de dos opciones

En pantallas pequeñas, desliza la tabla para consultar todas las columnas.

Ejemplo ficticio: una pareja sujeta a separación compra por 300.000 euros. A aporta 90.000; B, 30.000; y ambos prevén asumir por mitades el principal hipotecario de 180.000. Las aportaciones al precio previstas son 180.000 y 120.000: pueden acordar adquirir al 60/40.

Si prefieren adquirir al 50/50 manteniendo igual reparto del principal, cada uno debería aportar 60.000 de entrada. A adelanta a B 30.000, no 60.000. Si quieren que sea un préstamo, deben documentarlo y prever la devolución. El ejemplo excluye gastos e intereses para mostrar ambas alternativas con claridad.

8. Prevé decisiones difíciles sin duplicar la liquidación futura

El pacto puede organizar una venta, un incumplimiento de pagos o una oferta de adquisición por uno, con criterios de valoración y plazos razonables. Debe coordinarse con los derechos de uso de la vivienda familiar, sin confundir consentimiento para disponer con propiedad. 1 2

También conviene revisar testamentos y garantías cuando exista un préstamo interno. Fallecer no convierte siempre al superviviente en dueño de toda la casa. Las reglas sucesorias y matrimoniales deben estudiarse separadamente.

Evita cambiar cuotas informalmente, mezclar regalos familiares con préstamos o suponer que todas las transferencias desde una cuenta conjunta prueban el origen común del dinero. La documentación debe permitir reconstruir tanto el origen como el destino.

9. Preguntas frecuentes

¿Quien paga más tiene automáticamente más vivienda? No. Deben coordinarse título, régimen económico, pactos y prueba; una diferencia de pago puede tener consecuencias distintas. 1 2

¿El banco solo puede reclamar mi porcentaje de propiedad? No si asumiste una obligación que permite reclamar más, como una deuda solidaria. La cuota dominical y la deuda son relaciones diferentes. 1

¿Podemos acordarlo después de comprar? Puede ser posible documentar o modificar relaciones, pero debe respetarse lo realmente ocurrido, los derechos de terceros y la forma exigible. Es preferible fijarlo antes de entregar las aportaciones.

Antes de firmar, envía a Pérez & Burgos Abogados el precio, las entradas previstas, el origen del dinero y la financiación. Podemos coordinar porcentajes y pactos de reembolso con la escritura y el préstamo.