Impuestos al comprar una vivienda: IVA, ITP y AJD

1. Identifica la operación, el vendedor y el territorio

La primera entrega de una vivienda por su promotor suele estar sujeta a IVA; la adquisición usada entre particulares tributa normalmente por transmisiones patrimoniales onerosas, modalidad del ITPAJD. Las segundas entregas efectuadas por empresarios tienen reglas de exención y posibles excepciones, especialmente en operaciones empresariales. 1 2

La primera entrega es un concepto fiscal. Un inmueble que nunca has visto ocupado puede no cumplirlo, y una vivienda previamente arrendada por el promotor puede conservar esa consideración en determinados supuestos. Hay que comprobar terminación de la construcción o rehabilitación, uso anterior, duración y quién adquiere. La etiqueta comercial no sustituye esos datos. 1

Estas reglas de IVA se refieren a su territorio de aplicación, principalmente Península y Baleares. Canarias, Ceuta y Melilla tienen impuestos indirectos propios. Los regímenes forales y las competencias territoriales también requieren comprobación antes de utilizar formularios o tipos.

2. Cuándo se paga IVA y sobre qué conceptos

La entrega de vivienda apta para su utilización como tal tiene, con carácter general, un tipo del 10 %. El 4 % corresponde a los supuestos legales de vivienda de protección oficial de régimen especial o promoción pública; no a cualquier inmueble anunciado como protegido. Hasta dos plazas de garaje y los anexos transmitidos conjuntamente pueden seguir el régimen previsto para la vivienda si concurren sus requisitos. 1 2 Desde el 1 de diciembre de 2026, el tipo del 4 % se amplía también a las viviendas protegidas con calificación permanente o indefinida cuando las entregue su promotor, con los requisitos legales. Comprueba la fecha de devengo antes de aplicar esta ampliación. 5

Solicita un presupuesto desglosado y factura. Si se entregan anticipos, debe revisarse el devengo del IVA sobre las cantidades cobradas: no siempre se paga todo el impuesto únicamente el día de la escritura. Una plaza adicional, un local o un elemento vendido separadamente pueden requerir un tratamiento diferente.

Comprar una vivienda para vivir en ella no genera un derecho general a deducir el IVA soportado. Si la adquisición se vincula a una actividad, el análisis debe hacerse con esa finalidad y sus requisitos, sin aplicar automáticamente las reglas del comprador particular.

3. ITP: precio y valor de referencia no son lo mismo

En la adquisición inmobiliaria sujeta a transmisiones patrimoniales, la base toma como referencia el valor de referencia catastral vigente en la fecha del devengo. Si el valor declarado o el precio pactado son superiores, prevalece la mayor de esas magnitudes. Cuando no existe valor de referencia certificable, se comparan valor declarado, precio y valor de mercado conforme a la ley. 3

El valor de referencia no es el valor catastral que aparece como base del IBI, ni una tasación hipotecaria. Descarga la información correspondiente al inmueble y a la fecha de adquisición. Una consulta posterior puede ofrecer otro ejercicio y no responder al cálculo que necesitas.

Si consideras que el valor de referencia perjudica tus intereses, la ley permite discutirlo al impugnar una liquidación o al solicitar la rectificación de la autoliquidación, con los procedimientos y prueba pertinentes. Fotografías, informes y defectos concretos pueden resultar útiles; presentar simplemente un precio inferior no elimina la regla legal. 3

4. AJD de la compraventa y AJD de la hipoteca

Una escritura de compraventa sujeta a IVA puede devengar también la cuota variable de actos jurídicos documentados si reúne los requisitos legales. La compra sujeta a transmisiones patrimoniales no acumula ordinariamente esa misma cuota variable por la misma operación; la cuota fija documental tiene un tratamiento distinto. 3

En las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, la ley atribuye al prestamista la condición de sujeto pasivo. Esa regla no significa que el banco pague los impuestos de tu compra. Distingue escritura de adquisición, préstamo, tasación y restantes gastos. 3

En pantallas pequeñas, desliza la tabla para consultar todas las columnas.

5. Tipos reducidos y beneficios: acredita cada requisito

Los tipos de ITP y AJD y numerosos beneficios dependen de la comunidad competente. Edad, discapacidad, familia, precio, renta, vivienda habitual o protección pública pueden ser relevantes, pero no existe una única bonificación nacional que se aplique por ser «primera vivienda». 3 4

Antes de calcular un ahorro, identifica la norma vigente en la fecha de la operación, la documentación y las obligaciones posteriores. Algunos beneficios exigen ocupar la vivienda, mantenerla durante un período o declarar expresamente circunstancias. Un certificado obtenido después no siempre corrige la falta de un requisito material en la fecha exigida.

Si compráis varias personas, comprueba por separado porcentajes, condiciones de cada adquirente y alcance del beneficio. Que uno reúna el requisito no significa que toda la operación tribute al tipo reducido.

6. Documentos, presentación y control de la liquidación

Reúne contrato, escritura cuando exista, identificación de las fincas, factura del vendedor, justificantes de anticipos, certificado del valor de referencia y documentos de los beneficios solicitados. Añade un desglose que separe precio, impuestos y gastos.

Confirma Administración competente, modelo y plazo territorial antes de firmar. Los plazos de presentación no son idénticos en todas las comunidades. Encargar la gestión a una notaría o gestoría no elimina la conveniencia de conservar la autoliquidación íntegra y el justificante del pago.

Después revisa que coincidan inmueble, adquirentes, porcentajes, base y beneficio. Una provisión de fondos es una cantidad entregada para atender gastos; solicita su liquidación final y la devolución del sobrante que corresponda.

7. Ejemplo ficticio de presupuesto y base

Sara compra una vivienda usada por 230.000 euros. El valor de referencia certificable en la fecha de adquisición es 240.000. Antes de aplicar el tipo territorial debe revisar esa base de 240.000, salvo que concurra una razón jurídicamente fundada para discutirla por el procedimiento adecuado.

Su hermano estudia una primera entrega de vivienda ordinaria por 240.000 euros, con IVA del 10 % aplicable al supuesto. El IVA serían 24.000 euros. El presupuesto aún debe incorporar el AJD que corresponda y los demás gastos. Comparar ambas opciones solo por el porcentaje de entrada de la hipoteca dejaría fuera una parte importante del dinero necesario.

8. Errores que conviene evitar

No confundas una vivienda reformada con una rehabilitación fiscal que convierta la entrega en primera. Evita calcular ITP sobre el precio sin consultar la base legal, considerar que toda vivienda protegida lleva IVA del 4 % o extender el AJD a cargo del banco a la escritura de compra.

Conserva facturas y justificantes de adquisición también después de liquidar: pueden influir en una futura venta. Si recibes una comprobación, identifica el motivo y atiende su plazo; una rectificación solicitada no suspende automáticamente una deuda exigible.

9. Preguntas frecuentes

¿Siempre pago IVA si vende una empresa? No. Hay que determinar si es primera entrega, segunda entrega exenta u otra operación con régimen particular. 1 2

¿El banco paga todos los impuestos porque hay hipoteca? No. La condición de sujeto pasivo del AJD del préstamo se refiere a esa operación, no a los impuestos de adquisición. 3

¿El valor de referencia impide cualquier reclamación? No. La ley prevé vías para discutirlo y aportar prueba, que deben utilizarse sin ignorar las obligaciones de presentación. 3

Para revisar el presupuesto fiscal, aporta ubicación, precio, vendedor, uso anterior, fecha prevista y circunstancias de los compradores. Pérez & Burgos puede identificar los impuestos y la documentación que falta antes de asumir el compromiso económico.