Gastos hipotecarios: qué puedes reclamar y cómo revisar la prescripción

Comprueba qué contrato y qué pagos estás reclamando

Esta revisión se centra en préstamos con consumidores y gastos de constitución. Hay que separar la escritura hipotecaria de la compraventa, así como constitución, novaciones, subrogaciones y cancelación. Una provisión de fondos puede incluir conceptos de varias operaciones.

Localiza la cláusula que atribuyó los gastos y las facturas efectivamente pagadas. Ser titular de una hipoteca no demuestra por sí solo que soportaste cada importe. Si el banco devolvió parte de los gastos, existe un acuerdo previo o hubo un procedimiento judicial, hay que incorporarlo al análisis.

La condición de consumidor depende de la finalidad de la contratación. Un préstamo vinculado a una actividad profesional no debe evaluarse automáticamente como una hipoteca particular por el solo hecho de recaer sobre una vivienda.

Qué gastos se pueden recuperar en el régimen anterior a 2019

Para las operaciones comprendidas en la doctrina sobre cláusulas abusivas anteriores al régimen de la Ley 5/2019, la STS 35/2021 recoge la distribución que debe examinarse tras declarar nula la cláusula de gastos. 1

En pantallas pequeñas, desliza la tabla para consultar todas las columnas.

La tabla no incluye sin distinción gastos de compraventa o cancelación. Tampoco permite reclamar dos veces un concepto ni sustituye la comprobación de la cláusula, el pago y posibles acuerdos o sentencias anteriores.

Qué cambia con la Ley 5/2019

Para los préstamos sujetos al régimen vigente desde el 16 de junio de 2019, el artículo 14 distribuye expresamente los gastos: tasación al prestatario; gestoría, matriz notarial del préstamo e inscripción de la garantía al prestamista; copias a quien las solicite; e impuestos según su legislación. 3

Por eso no es correcto reclamar la tasación de una nueva hipoteca únicamente porque una sentencia la devolvió en un préstamo antiguo. La fecha es esencial, pero también lo son las modificaciones posteriores y la disposición transitoria.

Comisiones de apertura, cláusulas suelo, IRPH o seguros requieren un análisis propio. Incluirlas indiscriminadamente en una suma titulada «gastos hipotecarios» puede ocultar que tienen fundamentos y pruebas diferentes.

Desde cuándo se cuenta la prescripción de la devolución

La doctrina de la STS 857/2024, siguiendo al TJUE, sitúa como referencia la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula de gastos, salvo que el banco pruebe que ese consumidor concreto pudo conocer antes su carácter abusivo. La STS 1356/2026, de 3 de septiembre, mantiene esa doctrina. No basta, por tanto, con restar años desde la factura en todos los casos. 2 4 5

Eso no convierte la restitución en imprescriptible. Hay que distinguirla de la acción de nulidad y examinar comunicaciones, reclamaciones y resoluciones previas. Tampoco es necesario esperar a una primera sentencia para pedir después el dinero: la estrategia puede plantear nulidad y devolución conjuntamente cuando proceda.

Los contratos anteriores al 1 de enero de 1995 exigen especial cautela. La STS 105/2026, de 29 de enero, recuerda que no puede trasladarse a ellos automáticamente el bloque de protección temporal de la Directiva 93/13 y confirma un cómputo distinto en el caso examinado. 6

Duración del plazo y particularidades de Cataluña

Cuando corresponde aplicar el Código Civil común, el artículo 1964 establece un plazo general de cinco años para acciones personales sin plazo especial, con sus reglas de cómputo, interrupción y transición. Determinar el inicio exige aplicar además la doctrina específica de protección del consumidor. 2 7

En Cataluña debe identificarse la ley civil aplicable; el artículo 121-20 del Código civil catalán contempla una prescripción general de diez años, salvo regla especial. No se elige el plazo únicamente porque la oficina bancaria o el inmueble estén en una determinada provincia. 8

No tomes una noticia sobre prescripción como una fecha de caducidad común. Para valorar tu caso hacen falta contrato, pagos y hechos posteriores que puedan influir en el cómputo. Si hubo una reclamación extrajudicial, conserva también la prueba de que llegó a la entidad.

Cómo preparar la reclamación previa obligatoria

Los artículos 439.5 y 439 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil regulan la reclamación previa a la entidad profesional para pedir el reconocimiento de la abusividad y la devolución de cantidades hipotecarias. Debe conservarse el documento que acredita haberla formulado antes de la demanda correspondiente. 9

Identifica contrato y cláusula, desglosa facturas y solicita las cantidades e intereses que procedan. La entidad debe admitir o rechazar motivadamente y, cuando corresponda, calcular la devolución. El procedimiento prevé un máximo de un mes para alcanzar acuerdo y causas de terminación sin acuerdo. 9

No aceptes una oferta solo porque coincide con las facturas principales: comprueba intereses, conceptos excluidos y alcance de cualquier renuncia. Una devolución parcial puede ser útil, pero debe saberse si pretende cerrar también otras reclamaciones.

Documentos, ejemplo ficticio y errores frecuentes

Necesitas escritura íntegra y modificaciones para identificar la cláusula; facturas de notaría, registro, gestoría y tasación para separar partidas; y justificantes de pago o liquidación de provisiones para acreditar quién las soportó. Añade reclamaciones, respuestas, acuerdos y sentencias anteriores: son relevantes tanto para el fondo como para prescripción y cosa juzgada.

Ejemplo ficticio: Paula conserva una liquidación conjunta de compra e hipoteca de 2006. Antes de reclamar 4.000 euros, separa impuestos y gastos de compraventa de las facturas hipotecarias. La cantidad que puede pedir se obtiene de ese análisis, no del total de la provisión entregada a la gestoría.

Evita aplicar porcentajes al conjunto sin desglosar, asumir que una hipoteca cancelada impide reclamar o confiar en que todas las escrituras antiguas siguen a tiempo. Tampoco conviene firmar una renuncia genérica sin revisar su contenido.

Preguntas frecuentes

¿Puedo reclamar aunque ya haya pagado la hipoteca?

La cancelación no resuelve por sí sola la viabilidad de reclamar gastos. Deben revisarse cláusula, pagos, acuerdos y prescripción.

¿Me tienen que devolver todos los gastos de la compra?

No. La reclamación hipotecaria no convierte en indebidos los impuestos y gastos propios de adquirir la vivienda. Hay que separar operaciones y facturas. 1 3

¿Puedo saber si ha prescrito solo con el año de la escritura?

No. Importan también el régimen aplicable, el conocimiento acreditable, reclamaciones y resoluciones anteriores. Los préstamos anteriores a 1995 requieren un examen específico. 2 4 6

Calcula una reclamación documentada

En Pérez & Burgos podemos revisar la cláusula, clasificar facturas y estudiar el plazo antes de reclamar. Envía escritura, justificantes y cualquier respuesta previa del banco para concretar conceptos, intereses y siguiente actuación.