Amortizar la hipoteca antes de tiempo: comisiones, cuota y plazo

Identifica primero la fecha y el régimen del préstamo

La Ley 5/2019 entró en vigor el 16 de junio de 2019. Sus reglas no se trasladan sin más a cualquier hipoteca antigua: hay que comprobar fecha de contratación, ámbito de aplicación y posibles novaciones o subrogaciones posteriores. Su disposición transitoria contiene reglas específicas, incluido el cambio de variable a fijo. 1

Para operaciones anteriores pueden resultar aplicables, entre otras, las compensaciones de la Ley 41/2007 y el régimen contractual correspondiente. Por eso una tabla encontrada en internet no basta para liquidar una hipoteca firmada hace veinte años. 2

Reúne la escritura inicial y todas sus modificaciones. Si el banco utiliza una comisión que no reconoces, pide que identifique cláusula, base de cálculo y norma aplicable. No des por correcto el porcentaje solo porque aparece en una aplicación bancaria.

Comisiones máximas en préstamos sujetos al artículo 23

En el régimen de la Ley 5/2019 puede pactarse compensación dentro de sus límites y sin superar la pérdida financiera correspondiente. Para tramos variables las dos alternativas de la tabla son excluyentes: no pueden sumarse. 1

En pantallas pequeñas, desliza la tabla para consultar todas las columnas.

Si el contrato no pacta compensación, no basta con citar el máximo legal para cobrarla. Si pacta menos, el máximo no autoriza a elevarla. En los supuestos sujetos a pérdida financiera, pide además cómo se ha calculado; el porcentaje actúa como límite, no como sustituto automático del cálculo. 1

No confundas amortizar con pasar de variable a fijo

El artículo 23.6 contempla una regla especial para novación o subrogación de acreedor que sustituya el variable por fijo, o por un primer periodo fijo de al menos tres años en sus términos. Durante los tres primeros años del préstamo el límite es el menor entre la pérdida financiera y el 0,05 % del capital amortizado. Después no procede esa compensación. 1

Si la novación no incluye amortización de capital, no puede cobrarse por ese concepto. Esta protección tiene aplicación a préstamos anteriores conforme a la disposición transitoria. Sin embargo, una entrega ordinaria de dinero para reducir deuda no se convierte en un cambio de tipo por llamarla «novación» en una conversación.

Pide que cada gasto se identifique. Una comisión por otra operación necesita su propio fundamento y no puede utilizarse como etiqueta para eludir un límite legal.

Reducir cuota o plazo: qué decisión estás tomando

En una amortización parcial, el contrato y las condiciones aceptadas determinan cómo se recalcula la deuda. Confirma si puedes elegir reducir cuota manteniendo duración, reducir plazo manteniendo aproximadamente la cuota o aplicar otra combinación acordada.

Reducir cuota libera liquidez mensual. Acortar plazo suele disminuir más los intereses futuros si se mantienen las demás condiciones, pero exige conservar capacidad de pago. Para comparar, solicita dos cuadros de amortización calculados en la misma fecha y con las mismas hipótesis de interés.

No uses todos tus ahorros sin valorar gastos próximos o contingencias. Tampoco presupongas que una reducción de plazo modifica por sí sola otras garantías: si buscas liberar a un fiador, esa cuestión debe quedar expresamente resuelta.

Cómo solicitar el cálculo y ejecutar el pago

Para préstamos sujetos al artículo 23 puede pactarse un preaviso que no exceda de un mes. Cuando comunicas tu intención de reembolsar, la entidad debe facilitar, en un máximo de tres días hábiles, información suficiente sobre sus consecuencias y las hipótesis utilizadas. 1

Especifica importe, fecha y modalidad deseada. Pide una liquidación que separe capital, intereses devengados y compensación. El saldo de una pantalla puede no coincidir con el importe exacto de cancelación a una fecha futura.

Después del pago conserva el justificante y solicita el nuevo cuadro si fue parcial. Si fue total, comprueba que no queden conceptos pendientes, pide certificado de deuda cero y prepara, si procede, la cancelación registral. Una transferencia sin instrucciones claras puede no producir el recálculo que esperabas.

Qué ocurre con los seguros y qué documentación conservar

La Ley 5/2019 prevé, en el supuesto legal de reembolso y extinción, el tratamiento del seguro accesorio ofrecido con el préstamo para cubrir riesgos sobre su devolución y del que sea beneficiario el prestamista. Se contempla su extinción, salvo petición expresa de mantenerlo con nuevo beneficiario, y el extorno de la prima no consumida por quien la percibió. 1

No todos los seguros son accesorios en ese sentido ni una amortización parcial extingue automáticamente cualquier póliza. Hay que revisar cobertura, beneficiario, duración y relación con el préstamo. El seguro de daños de la vivienda puede seguir siendo necesario por razones distintas de la deuda cancelada.

Para una revisión reúne escritura y modificaciones, último recibo, saldo, simulación bancaria, pólizas y justificantes de primas. Estos documentos permiten comprobar tanto la compensación como posibles devoluciones. Guarda también la solicitud y la respuesta para acreditar qué operación autorizaste.

Ejemplo ficticio y errores frecuentes

Ejemplo ficticio: Clara quiere amortizar 20.000 euros en el segundo año de una hipoteca variable sometida a la Ley 5/2019. Su contrato eligió el límite del 0,25 % durante tres años. Ese porcentaje daría un techo de 50 euros, pero todavía debe verificarse la compensación pactada y la pérdida financiera: el techo no demuestra por sí solo que deban cobrarse los 50 euros. 1

Son errores frecuentes aplicar la tabla nueva a un préstamo antiguo sin revisar sus cambios, calcular la comisión sobre todo el capital pendiente cuando corresponde sobre lo reembolsado o creer que una cancelación total borra inmediatamente la carga registral. También conviene evitar cancelar recibos del seguro antes de confirmar por escrito la extinción o sustitución de la cobertura.

Preguntas frecuentes

¿El banco siempre puede cobrar el máximo legal?

No. Debe existir pacto válido y respetarse sus límites. En el régimen del artículo 23 también opera el límite de pérdida financiera para los supuestos que la norma establece. 1

¿Amortizar significa que puedo dejar de pagar el siguiente recibo?

No necesariamente. Depende de la fecha y del recálculo. Confirma el nuevo calendario y evita devolver recibos mientras se ajusta la operación.

¿Si pago todo desaparece la hipoteca del Registro?

El pago extingue la deuda, pero la cancelación registral requiere su propio título y tramitación. Pide el certificado de deuda cero y revisa la nota simple. 3

Comprueba la liquidación antes de hacer el pago

Pérez & Burgos puede revisar la cláusula de amortización, el cálculo del banco y la documentación del seguro. Envía escritura, simulación, importe que deseas adelantar y fecha prevista para identificar la regla aplicable y los conceptos que deben justificarse.