Cambiar la hipoteca de banco o renegociarla: subrogación y novación

Tres operaciones distintas que conviene comparar

La novación modifica el préstamo con el acreedor actual mediante acuerdo. La subrogación de acreedor incorpora una nueva entidad en la posición de la anterior siguiendo el procedimiento legal. La cancelación y nueva financiación extingue el préstamo anterior y constituye otro, con su propia garantía y gastos.

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La Ley 2/1994 permite la subrogación aunque el préstamo antiguo no previera amortización anticipada. Eso no obliga a otra entidad a financiarte: primero debe existir una oferta que acepte asumir la operación. 1

Qué puede cambiar y qué exige otro acuerdo

En la escritura de subrogación regulada por la Ley 2/1994 pueden modificarse las condiciones de interés, ordinario y de demora, el plazo o ambos. Las novaciones pueden abarcar otras condiciones, como capital, sistema de amortización o garantías personales, dentro del marco legal. 1

Si buscas sacar a tu expareja de la deuda, liberar a tus padres del aval o recibir dinero adicional, dilo desde el principio. Una oferta para cambiar el tipo no implica consentimiento para esos otros cambios. La titularidad de la vivienda y la del préstamo tampoco se modifican necesariamente juntas.

Cuando se pretende ampliar capital o responsabilidad hipotecaria, o aparecen cargas posteriores, hay que revisar sus efectos registrales. No debe darse por supuesto que cualquier cambio conserva sin condiciones el mismo rango de la garantía. 1

Cómo funciona el cambio de banco

La entidad interesada presenta una oferta vinculante y documentación sobre gastos. Al aceptarla autorizas que se comunique a la acreedora actual y se le pida certificación de la deuda. La ley establece para esa certificación un máximo de siete días naturales desde el requerimiento. 1

Entregada la certificación, la entidad actual dispone de un máximo de quince días naturales para formalizar contigo una novación que enerve la subrogación. Necesita que aceptes esa modificación; no basta con enviarte unilateralmente una contraoferta. Si no se formaliza, el procedimiento puede continuar en los términos legales. 1

La nueva entidad paga la deuda certificada y se documenta la subrogación en escritura, con posterior constancia registral. Cuando el banco anterior no certifica o rechaza el pago existen mecanismos específicos de cálculo y depósito; no corresponde al cliente improvisar una transferencia para sustituirlos.

Qué comisiones pueden aparecer

Para pasar de variable a fijo, o a un préstamo con un primer periodo fijo de al menos tres años en las condiciones del artículo 23.6 de la Ley 5/2019, existe un régimen especial. Durante los tres primeros años del préstamo la compensación no puede superar la pérdida financiera ni el 0,05 % del capital reembolsado; después no procede esa compensación. En una novación sin amortización de capital no puede cobrarse por este concepto. 2

No conviertas esa regla en «cualquier cambio es gratuito». Puede haber otros gastos legalmente procedentes y el supuesto debe encajar en la norma. Para modificaciones distintas se revisan fecha, contrato y legislación aplicable. En novaciones que amplían plazo, la comisión de modificación tiene un máximo legal del 0,1 % del capital pendiente. 1

La información de gastos de la subrogación debe observar la distribución prevista por la Ley 5/2019. Si la oferta atribuye al cliente costes de notaría, registro o gestoría de forma indiscriminada, pide desglose y fundamento antes de aceptarla. 1 2

Calcula el ahorro después de productos y duración

Compara la cuota con y sin descuentos, el precio de los seguros, los costes iniciales y los años adicionales. Una rebaja mensual obtenida al alargar mucho el préstamo puede aumentar los intereses totales.

Si el nuevo tipo es variable, utiliza escenarios de evolución comparables. En una hipoteca mixta identifica la fecha en que termina el tramo fijo y cómo se calcula el siguiente. Valora también cuánto costaría amortizar anticipadamente si prevés vender la vivienda.

En las operaciones sujetas a la Ley 5/2019 deben respetarse las obligaciones informativas sobre los cambios y, cuando proceda, el asesoramiento notarial previo. Para préstamos anteriores, su disposición transitoria primera obliga a analizar el alcance de la novación o subrogación; no permite escoger únicamente las normas que abaratan la operación. 2

Documentos para comparar ofertas sin perder información

La escritura inicial y todas sus novaciones permiten conocer las condiciones vigentes. Añade un recibo reciente y el cuadro de amortización para separar capital, interés y duración pendiente. La certificación de deuda sirve para calcular el importe a liquidar a una fecha concreta.

Solicita la oferta escrita de cada entidad, las pólizas y el desglose de gastos. Así se identifica si el ahorro depende de productos o de un plazo distinto. La nota simple ayuda a detectar cargas posteriores o garantías que deben mantenerse, modificarse o cancelarse.

Si pretendes liberar a alguien, aporta la cláusula de garantía y pide una respuesta expresa sobre esa liberación. Un presupuesto comercial sin referencia al aval no acredita que vaya a desaparecer.

Ejemplo ficticio y errores frecuentes

Ejemplo ficticio: Marta compara una hipoteca con diecisiete años pendientes y otra con cuota menor a veinticinco años. La segunda añade dos seguros y conserva el aval de sus padres. Antes de decidir solicita una simulación con el mismo plazo y una propuesta específica sobre el aval. Solo entonces puede saber qué parte del ahorro procede del interés y qué parte del aplazamiento.

Conviene evitar aceptar una oferta por teléfono sin conservar sus condiciones, dejar vencer su vigencia mientras se tramitan documentos o asumir que el banco anterior puede bloquear indefinidamente el cambio. Otro error es mezclar subrogación de acreedor con cambio de deudor: la segunda operación exige un análisis y consentimiento distintos.

Preguntas frecuentes

¿Mi banco puede obligarme a quedarme porque iguala la oferta?

La Ley 2/1994 contempla la enervación si se formaliza contigo la novación dentro del plazo correspondiente. La mera comunicación unilateral de una mejora no equivale a un acuerdo ya firmado. 1

¿Puedo cambiar una hipoteca antigua?

Sí, la subrogación legal no se limita a préstamos posteriores a 2019. Deben comprobarse el procedimiento y las reglas aplicables a comisiones, información y modificaciones. 1 2

¿El cambio de banco libera al avalista?

No necesariamente. Su liberación debe quedar expresamente acordada y documentada. Revisa qué garantías conserva la operación resultante.

Compara las ofertas antes de comprometerte

En Pérez & Burgos podemos revisar tu escritura actual y la nueva propuesta, identificar costes y comprobar si incluye los cambios que necesitas. Envía ambas ofertas, el capital pendiente y cualquier objetivo adicional, como reducir garantías o modificar titulares.