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Primero, identifica al vendedor y su residencia fiscal
Esta guía trata la venta directa de un inmueble situado en España por una persona física no residente que actúa sin establecimiento permanente. La nacionalidad, un NIE o una dirección postal no resuelven la residencia fiscal. Si hay varios vendedores, comprueba la situación y la titularidad de cada uno.
El comprador y el vendedor tienen obligaciones distintas. La retención sobre el precio es un pago a cuenta, no la cuota definitiva sobre la ganancia. La guía de venta en IRPF se refiere a otro ámbito; no traslades automáticamente sus exenciones a esta operación. Una sociedad, establecimiento permanente, transmisión de participaciones o competencia foral exige revisar su régimen.
Del precio a la retención y a la declaración
| Comprador | Vendedor no residente |
|---|---|
| En la venta sujeta a este régimen, retiene el 3 % de la contraprestación acordada e ingresa mediante modelo 211. | Reconstruye adquisición, transmisión, gastos, mejoras y amortizaciones para determinar la ganancia por su régimen. |
| El plazo del ingreso es un mes desde la transmisión. Entrega al vendedor su ejemplar justificativo. | Declara con modelo 210: tres meses una vez transcurrido el plazo de un mes desde la transmisión, cualquiera que sea el resultado. |
| Identifica inmueble y todos los transmitentes; no toma la retención del precio de otro vendedor por una simple aproximación. | Coteja el ejemplar 211 y su imputación. Si el pago a cuenta supera la cuota, la devolución del exceso se solicita por el cauce aplicable. |
La norma contempla excepciones, como la acreditación de sujeción del transmitente a IRPF o Sociedades mediante certificación administrativa y determinadas aportaciones a sociedades. No se sustituye esa comprobación por una declaración informal de residencia. La exención por reinversión tiene otra regulación y no elimina por sí sola el 211.
Conserva escritura y fecha de transmisión, autoliquidación y justificante del ingreso. La fecha en que termina de pagarse el precio no reemplaza automáticamente la fecha fiscal de transmisión. Verifica el último día con el calendario aplicable: esta guía no calcula vencimientos.
El dinero recibido no es la ganancia
El IRNR remite, para las ganancias patrimoniales, a las reglas legales de valoración que correspondan. En una compra ordinaria hay que distinguir precio de adquisición, gastos y tributos inherentes, mejoras y amortizaciones; en la venta, los gastos y tributos computables que soporte el vendedor. Una reparación no se transforma en mejora por conservar su factura.
Si hubo alquiler, prepara años y periodos arrendados, declaraciones, amortizaciones deducidas y sus bases. El valor de adquisición se ajusta por las amortizaciones que procedan. No introduzcas cero porque falten las declaraciones ni apliques mecánicamente un 3 % a todos los historiales: la información AEAT de capital inmobiliario incorpora criterios sobre amortización y posterior transmisión que requieren contrastar el caso. Aquí no se calcula esa partida ni se extiende una sentencia a cualquier situación de IRNR.
La herencia o donación, una adquisición anterior a 1994, varias fechas de adquisición, mejoras separadas o derechos de usufructo necesitan su propia reconstrucción. También deben revisarse el convenio con el país de residencia y las obligaciones allí existentes. Esta guía no liquida la plusvalía municipal ni garantiza un crédito fiscal extranjero.
Dos liquidaciones ilustrativas con el mismo precio
En ambos casos ficticios se vende por 200.000 €, la persona física es residente fiscal en Italia y no hay establecimiento permanente. Se supone comprobada la aplicación del tipo del 19 % a la ganancia, sin exenciones, reducciones ni otros ajustes; los valores fiscales que se muestran ya están revisados. El comprador retiene 6.000 €: 200.000 × 3 %. En los dos casos se acreditan 10.000 € de gastos de transmisión computables, de modo que el valor fiscal de transmisión es 190.000 €.
| Dato | Caso A | Caso B |
|---|---|---|
| Valor fiscal de transmisión | 190.000 € | 190.000 € |
| Valor fiscal de adquisición ajustado | 150.000 € | 180.000 € |
| Ganancia | 40.000 € | 10.000 € |
| Cuota al 19 % | 7.600 € | 1.900 € |
| Retención del comprador | 6.000 € | 6.000 € |
| Diferencia ilustrativa | 1.600 € a ingresar | 4.100 € de exceso a solicitar |
En una tercera operación con alquiler previo y amortización sin reconstruir no se cierra esta tabla. Primero se obtienen los documentos y se revisa el valor de adquisición. El precio y el 211 por sí solos no acreditan la ganancia.
Si era vivienda habitual y se plantea reinvertir
La disposición adicional séptima de la Ley del IRNR prevé una exención por reinversión para residentes en la UE y, en sus condiciones, en el EEE. Deben comprobarse vivienda habitual, importe reinvertido, adquisición y plazo. La exclusión puede ser proporcional.
La propia disposición mantiene las obligaciones de retención y declaración. Si la reinversión se ha producido antes de la presentación, puede tenerse en cuenta en la deuda en los términos legales. Si ocurre después, la información AEAT distingue la solicitud específica de devolución que corresponda. No dejes de retener, presentar o ingresar sólo porque exista intención de comprar otra vivienda.
Qué ordenar antes de firmar o declarar
- Residencia fiscal acreditada y titularidad por vendedor.
- Escrituras de adquisición y transmisión, fechas y precio desglosado.
- Gastos, tributos, inversiones y mejoras con justificante y concepto.
- Historial de alquileres y amortizaciones, sin convertir los periodos desconocidos en cero.
- Ejemplar del 211, justificante de ingreso y correspondencia con vendedor e inmueble.
- Si se alega reinversión: uso habitual, nuevas adquisiciones y financiación documentados.
El servicio de fiscalidad internacional y no residentes permite concretar el alcance de una revisión. Utiliza los modelos e instrucciones oficiales del 210 y 211; no hace falta otra plantilla privada que los imite.
Preguntas frecuentes
¿El 3 % es el impuesto definitivo?
No. Es el pago a cuenta sobre la contraprestación. La cuota se obtiene de la ganancia y las reglas aplicables; puede quedar ingreso o devolución.
¿Si el comprador vive fuera de España deja de retener?
La obligación se vincula a esta adquisición y a la situación del transmitente, no a que el comprador resida en España.
¿Puedo omitir la retención por reinversión?
La disposición adicional séptima mantiene esa obligación. La reinversión y su momento se tratan por su cauce, sin dispensarse unilateralmente del 211.
Fuentes y alcance
- Ley IRNR, artículo 13.1.i, 24–26, 28 y DA séptima.
- Reglamento IRNR, artículo 14; LIRPF, artículo 35.
- AEAT: transmisión inmobiliaria por no residentes e instrucciones 210/211.
- AEAT, manual IRPF 2025: amortización y transmisión posterior. La aplicación requiere revisar el historial y el régimen del contribuyente.