Rentas de inmuebles de un no residente

Vivir fuera no elimina la tributación por un inmueble español

Una persona no residente puede obtener renta por alquiler y, en determinados periodos de uso propio o disponibilidad, renta inmobiliaria imputada. Son conceptos distintos y deben calcularse según titularidad, días y régimen aplicable. Primero hay que confirmar residencia fiscal y si la explotación se realiza sin establecimiento permanente, que es el supuesto principal de esta guía. Una actividad organizada con otras características exige análisis específico. 1 2

Divide el año según el uso real

Identifica días alquilados, uso propio, disponibilidad y otros periodos con tratamiento particular. Conserva contratos, reservas, entregas de llaves y documentación de obras o circunstancias que puedan afectar al cálculo. No basta declarar únicamente los meses en que se cobró si el resto del año puede generar imputación. Tampoco todo periodo sin renta tiene necesariamente el mismo tratamiento. 1 2

En copropiedad, cada contribuyente debe considerar su porcentaje y obligaciones. El ingreso en la cuenta de un solo propietario no cambia automáticamente la atribución. Un usufructo, una titularidad matrimonial o un contrato de gestión pueden requerir identificar quién obtiene jurídicamente la renta.

Ingresos, gastos y tipo según residencia

La ley del IRNR establece con carácter general una base íntegra para rendimientos sin establecimiento permanente y reglas especiales para residentes de la UE y del EEE con efectivo intercambio de información. En esos supuestos permite gastos con vínculo económico directo e indisociable con la renta española y bajo los requisitos legales. Deben acreditarse residencia, gasto, pago y relación, además de las limitaciones aplicables. 1

El artículo 25 recoge, para la categoría general correspondiente, tipos del 24 % y 19 % según residencia y condiciones. No deben confundirse con el tipo aplicable a ganancias por venta ni con retenciones. Tampoco se trasladan automáticamente al IRNR las reducciones del IRPF de residentes por alquiler de vivienda. La cuota exige clasificar correctamente cada renta. 1

Residentes en terceros países: existe una controversia relevante

La Audiencia Nacional, en sentencia de 28 de julio de 2025, recurso 636/2021 y ECLI:ES:AN:2025:3630, reconoció a una residente estadounidense la posibilidad de deducir gastos de alquiler por la libre circulación de capitales. En aquel litigio no se discutían otros requisitos materiales de esos gastos. La resolución aporta un fundamento para estudiar reclamaciones, pero no debe presentarse como una modificación general de la ley. 5

El Tribunal Supremo admitió el recurso 6741/2025 mediante auto de 15 de julio de 2026, para examinar la restricción y posibles justificaciones bajo el Derecho de la Unión. Un auto de admisión no resuelve el fondo. La estrategia de autoliquidación, rectificación o recurso debe valorar el estado actualizado del litigio, la documentación y los plazos; no existe una devolución automática garantizada para cualquier no residente. 6

Gastos: separa reparación, mejora y financiación

Cuando el régimen permite deducir, revisa naturaleza de cada importe y su relación con periodos arrendados. Una reparación y una mejora no tienen necesariamente el mismo tratamiento. La compra del inmueble no se deduce íntegramente como gasto del año, y el capital devuelto de una hipoteca no equivale a intereses. Deben conservarse facturas y criterios de amortización cuando procedan. 1 2

Las comisiones de plataformas deben conciliarse con el ingreso bruto. Si el banco recibe un neto, el expediente debe explicar la diferencia. Evita duplicar gastos compartidos o imputar a todos los copropietarios el 100 % de una factura. La prueba debe permitir reconstruir el cálculo, especialmente con los nuevos desgloses del modelo.

Modelo 210: cambios que afectan a 2026

La Orden HAC/623/2026 modifica contenido y plazos, con un régimen temporal detallado. Para alquileres agrupados anualmente de 2026, el plazo a ingresar pasa al 1–20 de abril de 2027; para 2024 y 2025 la referencia anual era enero del año siguiente. No debe utilizarse un calendario antiguo sin distinguir ejercicio. La domiciliación tiene un plazo anterior. 3 4

En rentas declaradas separadamente, la transición no es idéntica: los devengos hasta septiembre de 2026 mantienen sus plazos trimestrales, mientras que los del último trimestre pasan al nuevo régimen indicado por la AEAT. Para rentas imputadas de 2026, el plazo será del 1 de abril al 31 de diciembre de 2027; las imputadas de 2025 siguen pudiendo declararse durante 2026 conforme al régimen anterior. 3 4

Las modificaciones de contenido para presentaciones desde 1 de enero de 2027 incluyen desglose de gastos y datos de días y participación. Resultado a devolver, cuota cero y otros supuestos requieren consultar sus reglas. Un calendario personal debe indicar tipo de renta, ejercicio, agrupación, resultado y domiciliación, además de ajustes por días inhábiles cuando procedan. 3 4

Alquiler turístico e IVA tienen análisis propio

IRNR e IVA son impuestos distintos. Servicios y condiciones del arrendamiento pueden cambiar su tratamiento. El artículo 7 del Real Decreto-ley 29/2026 prevé, con efectos desde 1 de diciembre de 2026, cambios para determinados arrendamientos amueblados de hasta treinta noches y una excepción relacionada con la vivienda habitual del arrendador, además de los servicios hoteleros. A 28 de octubre esa fecha futura no debe aplicarse anticipadamente. 7

La guía y los contratos deben revisarse al llegar la fecha, atendiendo a vigencia y normativa posterior. La tributación tampoco sustituye permisos turísticos o urbanísticos. Declarar una renta no legaliza una actividad que carezca de los títulos exigibles.

Documentación para declarar o rectificar

Reúne certificado fiscal, escritura, porcentaje, referencia y datos catastrales, contratos, ingresos, gastos, días y declaraciones anteriores. Si se solicita devolución, explica qué regla se impugna y cuantifica por periodo. Un recurso basado en la sentencia estadounidense debe acreditar también los gastos y la situación propia; citar el fallo no reemplaza esa prueba.

Ejemplo ficticio

Una residente alemana alquila su vivienda española seis meses de 2026 y la mantiene a su disposición el resto. Debe separar rendimientos e imputación y comprobar los gastos deducibles. Si agrupa anualmente el alquiler con resultado a ingresar, el nuevo plazo remite a abril de 2027; la imputación tiene su periodo propio. Una sola cifra de cobros no completa ambas obligaciones. 1 3

Preguntas frecuentes

¿Sin alquiler no hay IRNR? Puede existir renta imputada conforme al régimen aplicable. 1 2

¿Todos los no residentes deducen gastos igual? La ley distingue y existe litigio sobre terceros países que debe actualizarse. 1 5 6

¿El alquiler de 2026 siempre se presenta en enero de 2027? No. La reforma modifica plazos y tiene transitorios que deben comprobarse. 3 4