Préstamo de uso de una vivienda a un familiar

Dejar vivir gratis a un familiar puede responder a un comodato con uso y duración definidos o a una tolerancia sin título suficiente para permanecer indefinidamente. La diferencia importa cuando el propietario necesita recuperar la vivienda. El parentesco no sustituye el acuerdo ni permite a ninguna parte imponerse mediante cambios de cerradura o cortes de suministros.

Qué caracteriza al préstamo de uso

El comodato es esencialmente gratuito: se entrega una cosa para usarla y devolverla. El propietario conserva el dominio y el comodatario adquiere el uso en los términos legales. Si existe una contraprestación que cambia la naturaleza de la relación, puede no tratarse de comodato, aunque el documento lo denomine así. 1

Pagar suministros o ciertos gastos de utilización no equivale necesariamente a pagar renta. Debe examinarse el acuerdo completo y el significado de cada cantidad. La etiqueta «ayuda familiar» tampoco decide si existe un uso temporal concreto o una cesión meramente tolerada.

Definir destino y duración

El documento debería identificar vivienda, ocupantes, finalidad, fecha de entrega y forma de devolución. Es útil precisar si el uso dura hasta una fecha o hasta un acontecimiento verificable, como finalizar un periodo de estudios concreto. Expresiones vagas como «mientras lo necesites» pueden generar conflictos sobre el alcance temporal.

El Código Civil regula la devolución una vez concluido el uso pactado y contempla la urgente necesidad del comodante. Si no se pactó duración ni uso determinable en los términos legales, puede reclamarse la cosa conforme al artículo 1750. Cada supuesto exige prueba: no debe afirmarse que el propietario puede romper cualquier comodato cuando quiera. 1

No confundirlo con un usufructo gratuito

La cesión de facultades muy amplias, incluida la obtención de frutos o el alquiler a terceros, puede alejarse del simple préstamo de uso. La STS 7/2026, de 13 de enero, examinó una cesión de local por treinta y cinco años con facultades extensas y negó que encajara como comodato; también apreció la falta de forma necesaria para un usufructo gratuito inmobiliario. 2

Era un caso concreto de local de negocio, no una regla que invalide cualquier cesión familiar larga. Su utilidad es recordar que contenido y forma importan más que el nombre. Si se quiere constituir un derecho real de uso o usufructo, debe estudiarse su régimen y formalización.

Gastos, obras y conservación

Conviene pactar quién paga suministros, comunidad, tributos, seguro y reparaciones, respetando las reglas aplicables. El Código Civil distingue gastos ordinarios de uso y conservación de determinados gastos extraordinarios. Una autorización para pintar no equivale a permiso para ejecutar una reforma estructural. 1

Debe documentarse cualquier obra y si genera derecho de reembolso. El comodatario no puede asumir que retendrá la vivienda hasta recuperar lo gastado: el artículo 1747 excluye la retención por lo que el comodante le deba en los términos previstos. Las reclamaciones económicas deben analizarse separadamente. 1

Qué ocurre con pareja, hijos y terceros

Si el familiar convive con su pareja o con menores, deben identificarse los ocupantes y el título de cada uno. Una resolución de familia sobre uso entre los miembros de la pareja no convierte automáticamente a un tercero propietario en obligado a mantener una cesión indefinida. La relación entre el título previo y las medidas familiares requiere examen específico.

Tampoco debe cederse a otra persona el uso sin comprobar si el acuerdo lo permite. Si hay varios propietarios, es importante quién consintió y con qué facultades. Un copropietario no puede ignorar sin más los derechos de los restantes al conceder una ocupación extensa.

Recuperación de la vivienda

El requerimiento debe identificar el título, la causa de terminación y la fecha de devolución solicitada. Debe evitarse afirmar a la vez que nunca existió autorización y que se resuelve un contrato escrito, salvo que se planteen argumentos jurídicos alternativos de forma ordenada.

Si no hay entrega voluntaria, se estudia el procedimiento adecuado, incluida la posible acción de precario o contractual. Deben comprobarse legitimación, documentación, requisitos procesales y negociación previa cuando corresponda. La Ley Orgánica 1/2025 y la Ley de Enjuiciamiento Civil deben coordinarse con la situación concreta; el requerimiento no autoriza una recuperación por la fuerza. 3 4

Ejemplo ficticio

Una madre permite a su hijo vivir en un piso hasta terminar un máster de dos años. Conservan un documento que identifica el programa y la fecha máxima. El hijo paga agua y electricidad. Al terminar, la madre pide la devolución. Esos gastos no convierten automáticamente la relación en alquiler; serán relevantes el pacto, el uso previsto y cualquier modificación posterior. Si nunca se delimitó el uso, el análisis temporal sería distinto.

Preguntas frecuentes

¿Pagar la comunidad convierte la cesión en arrendamiento? No necesariamente. Debe valorarse si era gasto de uso o contraprestación por ocupar.

¿Puedo cambiar la cerradura cuando venza el plazo? La recuperación debe hacerse por vías legales si no hay entrega voluntaria; no debe imponerse materialmente.

¿Las reformas me dan derecho a quedarme? No de forma automática. Pueden plantear una reclamación económica, pero no sustituyen un título válido de ocupación.