Condición y plazo en un contrato privado

Una condición hace depender determinados efectos de un acontecimiento incierto; un plazo fija cuándo deben producirse efectos vinculados a un momento que llegará. Confundirlos puede cambiar si el contrato ya obliga, cuándo se paga y qué ocurre con un anticipo. La redacción debe permitir saber qué hecho activa o extingue la obligación y cómo se acredita.

Condición suspensiva y resolutoria

En una condición suspensiva, la adquisición de derechos depende del acontecimiento previsto. En una resolutoria, el contrato produce efectos, pero puede quedar resuelto si ocurre el hecho pactado, con las consecuencias correspondientes. El Código Civil regula estas obligaciones y sus efectos sobre prestaciones y restituciones. 1

No basta escribir «sujeto a financiación» sin aclarar importe, plazo, entidad o diligencia exigida. Tampoco debe asumirse que cualquier compraventa se cancela si el comprador no obtiene un préstamo: hace falta una base contractual o legal aplicable. El documento debe resolver qué ocurre con las cantidades entregadas.

Un plazo no siempre es esencial

Fijar una fecha de entrega no significa necesariamente que cualquier retraso permita resolver sin más. Puede ser un plazo ordinario o esencial para la finalidad del contrato. Si la fecha es decisiva, debe explicarse y quedar incorporada al acuerdo, junto con las consecuencias del incumplimiento.

El artículo 1125 del Código Civil distingue el día cierto de un acontecimiento cuya llegada es incierta. Además, el plazo puede beneficiar a ambas partes o a una de ellas según el pacto y las circunstancias. No debe presumirse que el deudor puede anticipar o aplazar libremente la prestación. 1

Evitar hechos que dependen solo de una voluntad

Las condiciones que dejan el cumplimiento exclusivamente a la voluntad del deudor plantean límites específicos. El artículo 1115 debe leerse junto con la prohibición de dejar validez y cumplimiento al arbitrio de uno de los contratantes. No toda condición que exige una actuación de una parte es inválida: importa si existe un criterio objetivo y una incertidumbre real. 1

Por ejemplo, obtener una licencia administrativa es distinto de que una parte decida libremente «si le sigue interesando» sin criterio ni límite. Si se desea una facultad de desistimiento, conviene regularla como tal y no disfrazarla de condición incierta.

Deber de colaborar y no impedir el resultado

El Código Civil contempla que la condición se tenga por cumplida cuando el obligado impide voluntariamente su cumplimiento. La buena fe también influye en cómo deben actuar las partes. Quien invoca la falta de financiación debe poder explicar qué solicitudes presentó y si aportó la documentación necesaria cuando el pacto exigía diligencia. 1

Esto no permite exigir cualquier sacrificio no pactado. La obligación de solicitar financiación no equivale siempre a aceptar un préstamo con coste desproporcionado. Por eso conviene fijar parámetros objetivos: importe mínimo, plazo, tipo de producto y condiciones que se consideran aceptables.

Qué documentos deben conservarse

Si la condición depende de una licencia, se guardan solicitud, requerimientos, respuestas y resolución. Si depende de financiación, solicitudes, ofertas y denegaciones. Si se vincula a una venta previa, deben documentarse las actuaciones y el resultado dentro del periodo pactado.

La comunicación de cumplimiento o incumplimiento debe ajustarse al contrato. Es útil fijar destinatario, medio y plazo de aviso. Una condición puede haber ocurrido aunque una parte no lo comunique, pero el incumplimiento de deberes de información puede generar consecuencias adicionales según el pacto.

Anticipos y restitución

El contrato debe explicar dónde queda el dinero mientras se espera y qué sucede si la condición no se cumple. No deben mezclarse sin aclaración anticipo, arras, penalización y depósito. Cada figura tiene efectos distintos y puede estar sometida a reglas específicas.

Si se pacta devolución, conviene fijar plazo y documentación necesaria. Si se pretende retener una cantidad por gastos, deben identificarse y comprobarse su validez. Una cláusula que permita al profesional quedarse todo en cualquier supuesto puede requerir control de consumo. 2

Modificaciones y prórrogas

Si las partes amplían el tiempo para obtener autorización, deben documentar la nueva fecha y si se mantienen el resto de condiciones. Seguir negociando después del vencimiento puede generar incertidumbre sobre una prórroga tácita, pero no debe presumirse sin examinar conducta y comunicaciones.

También hay que separar la condición contractual de plazos administrativos o judiciales. Pactar entre particulares una prórroga no amplía el plazo legal para recurrir una denegación de licencia ni obliga a un tercero a mantener una oferta.

Ejemplo ficticio

Una persona reserva una vivienda condicionando la compra a obtener financiación de al menos 150.000 euros antes de una fecha, con obligación de presentar solicitudes y aportar denegaciones. Dos bancos rechazan la operación pese a documentación completa. El contrato permite determinar si procede devolución. Si solo decía «comprará cuando pueda», el litigio tendría una incertidumbre mucho mayor sobre obligación y plazo.

Reclamación y preguntas frecuentes

Antes de demandar debe identificarse si se pide cumplimiento, resolución, restitución o daños, y preparar la negociación previa cuando sea exigible. El mismo hecho puede producir consecuencias diferentes según la cláusula y el régimen aplicable. 3

¿No obtener hipoteca siempre permite recuperar la señal? No. Debe revisarse el pacto y cualquier norma especial aplicable.

¿Una fecha incumplida resuelve automáticamente? Depende de su carácter, del contrato y de la importancia del incumplimiento.

¿Puedo impedir una autorización y luego invocar que faltó? La ley y la buena fe impiden aprovechar en esos términos una obstrucción voluntaria jurídicamente relevante. 1