La nota simple es un punto de partida. Para comprar en Madrid conviene contrastarla con el inmueble visitado, las obras realizadas, la situación del edificio y los expedientes municipales. Si necesitas reformar, cambiar el uso o explotar un alojamiento, estudia esa viabilidad antes de comprometer dinero.
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Primero: Madrid ciudad no es toda la Comunidad
Esta guía trata las comprobaciones municipales de una vivienda situada en el término de Madrid. Si compras en Alcalá de Henares, Getafe, Pozuelo o cualquier otro municipio, el Ayuntamiento y el planeamiento que debes consultar son otros. El nombre comercial de una promoción o la cercanía a la capital no determina el régimen de la finca.
Empieza con dirección, finca registral y referencia catastral, y comprueba que describen la misma vivienda, anexos y planta que has visitado. Guarda también el anuncio y las condiciones prometidas. Una diferencia de superficie, una terraza cerrada o una distribución distinta necesita explicación; no basta con cambiar la cifra en el borrador de arras.
¿Es una vivienda autorizada o un local que se ofrece como tal?
Si el anuncio habla de loft, estudio o local convertido, pide el título urbanístico del cambio de uso y la documentación técnica correspondiente. También interesa comprobar reformas, ampliaciones, uniones, divisiones y anexos que aparecen en la visita. Tener suministros, recibos o un uso anterior no contesta por sí solo todas esas preguntas.
El Ayuntamiento ofrece herramientas de consulta urbanística, incluido el visor y la consulta de ITE/IEE. Sirven para localizar información. Cuando la operación depende de una transformación concreta, prepara una consulta con el emplazamiento y la propuesta, en vez de dar por suficiente una captura del mapa.
Licencias y expedientes: qué buscar y qué pedir
En la consulta municipal CONEX pueden localizarse datos de expedientes de licencias, declaraciones responsables y comunicaciones. La información visible depende de su tipo y estado. Si falta el plano o la resolución relevante, la sede explica cómo solicitar acceso o consulta de expedientes archivados; un resultado vacío de la búsqueda no equivale a un certificado de que todo está correcto.
Busca la actuación que explica la realidad actual del inmueble y revisa su alcance, no solo el número de expediente. Si has recibido una orden, requerimiento o noticia de una inspección, conserva el documento completo y su notificación. No esperes a la escritura para aclarar una cuestión que puede afectar al uso o a una obra que planeas realizar.
El edificio y sus obras también forman parte del coste de comprar
Pide información de la inspección del edificio, su resultado y las actuaciones pendientes, junto con actas de la comunidad, presupuestos y acuerdos de derramas. Contrasta qué está aprobado, qué se ha pagado y qué se está estudiando. Una fachada, cubierta o instalación común puede requerir una revisión económica y técnica distinta de la del piso.
Antes de pactar quién paga, identifica el gasto y sus fechas. Guarda el certificado de deuda comunitaria y el acuerdo que afecta a la obra; evita sustituirlos por un mensaje informal del vendedor. Si hay una duda técnica, el estudio jurídico puede coordinarse con un técnico, delimitando previamente ese trabajo y su coste.
Si la rentabilidad depende del alquiler turístico o del cambio de uso
En Madrid ciudad, el Plan RESIDE distingue ámbitos y condiciones de implantación del alojamiento turístico. No conviene valorar una compra suponiendo que cualquier vivienda podrá convertirse en un piso turístico o que una regla del centro histórico se aplica igual al resto de la ciudad. Consulta el planeamiento y el expediente concreto antes de fijar ese destino como base de la inversión.
Separa el control municipal del régimen turístico autonómico y de la comunidad de propietarios. La Comunidad de Madrid publica requisitos de las viviendas de uso turístico, incluida documentación técnica y títulos aplicables. Un registro, anuncio o historial de alquiler no demuestra por sí solo que la operación futura conserve todas las condiciones necesarias.
Qué llevar a la revisión antes de reservar o firmar arras
- Borrador íntegro, anuncio, cantidades y fechas previstas de reserva, arras y escritura.
- Nota simple reciente, título disponible y datos catastrales para comprobar la identificación.
- Planos y títulos de reformas o cambios de uso que expliquen las diferencias observadas.
- Documentación de comunidad, inspección del edificio, derramas y recibos relevantes.
- Si la compra depende de una actividad o transformación, su descripción y los expedientes o consultas existentes.
Con esa carpeta se puede delimitar si necesitas revisar el contrato, estudiar el inmueble o comprobar además una cuestión urbanística. Son encargos distintos: revisar unas arras no sustituye el estudio completo de la finca, y el análisis jurídico no incluye automáticamente una inspección técnica.
Ejemplo: comprar un antiguo local para vivir y alquilar después
Te ofrecen un espacio reformado con cocina y dormitorio. Antes de entregar la señal, pide qué actuación autoriza su uso residencial y contrasta planos, comunidad y expediente. Si además deseas destinarlo a alojamiento turístico, esa segunda finalidad necesita su propia comprobación. Describe ambas en el encargo; no uses la promesa del anuncio como única condición de la compra.
Para empezar puedes completar el asistente documental de compra o preparar una solicitud de documentación al vendedor. Si ya has firmado, indica la próxima fecha comprometida y aporta el texto completo al canal privado del despacho.
Preguntas frecuentes
¿Una consulta en CONEX sustituye el estudio del inmueble?
No. Ayuda a localizar expedientes, pero la información disponible varía. Hay que contrastar la actuación, los documentos y la realidad de la vivienda; pueden ser necesarias otras consultas o una revisión técnica.
¿Sirve esta guía para cualquier municipio de Madrid?
Las comprobaciones generales de compra son útiles, pero los canales y el planeamiento municipal aquí explicados son de Madrid ciudad. En otro término municipal debe acudirse a su Ayuntamiento y normativa aplicable.
Fuentes oficiales y alcance
- Ayuntamiento de Madrid: herramientas urbanísticas e ITE/IEE
- Sede de Madrid: consulta de licencias y expedientes CONEX
- Ayuntamiento de Madrid: consultas urbanísticas comunes y especiales
- Ayuntamiento de Madrid: Plan RESIDE y ámbitos
- Comunidad de Madrid: alojamientos turísticos
Información jurídica general. Revisión editorial y de las fuentes indicadas: 28 de octubre de 2026. El contrato, las fechas, la normativa aplicable y la documentación del caso determinan el siguiente paso.