Terreno potencialmente contaminado en una compraventa

Un terreno limpio en superficie puede conservar contaminación histórica

Antes de comprar una finca que albergó taller, industria, almacenamiento de combustibles u otra actividad relevante, hay que investigar su historia y estado. La ausencia de manchas o de una nota registral no demuestra que el suelo esté libre de contaminación. Tampoco toda actividad potencialmente contaminante significa que el terreno deba declararse contaminado: hacen falta evaluación y aplicación del régimen correspondiente. 1 2

Reconstruir la actividad anterior

Pide licencias, proyectos, informes ambientales, planos de depósitos, registros de residuos, inspecciones y documentación de cierre. Contrasta lo declarado con fotografías históricas y usos conocidos. Importan derrames, rellenos, enterramientos, conducciones y zonas de carga. Un cambio de titular o de denominación empresarial no borra los hechos anteriores ni los documentos que puedan acreditarlos.

Consulta los expedientes de la comunidad autónoma y la situación registral, dentro de las posibilidades de acceso. El Real Decreto 9/2005 regula informes de situación y supuestos de evaluación. La normativa territorial puede desarrollar procedimientos y exigencias. La investigación debe ajustarse a la actividad y al uso futuro, evitando pedir un análisis estándar que no estudie los contaminantes plausibles. 1 2

La declaración en la escritura tiene un contenido concreto

El artículo 98.3 de la Ley 7/2022 exige al propietario declarar, en las transmisiones de derechos reales previstas, si se ha realizado alguna actividad potencialmente contaminante. Esa manifestación se refleja registralmente y también se contempla para declaraciones de obra nueva y determinadas operaciones urbanísticas. No debe confundirse con un certificado técnico que garantice ausencia de contaminación. 1

La respuesta debe basarse en información veraz y una investigación adecuada. Si el vendedor desconoce el pasado, conviene aclararlo antes de formalizar y obtener documentación. Una cláusula genérica de exoneración no sustituye la obligación legal ni impide necesariamente que la Administración actúe frente a quien resulte responsable conforme a la ley.

Del estudio histórico al muestreo

Un técnico especializado debe diseñar la investigación: zonas, profundidad, sustancias, aguas subterráneas si procede, método y límites de la conclusión. No todos los terrenos requieren idéntica campaña. Si aparecen indicios, puede ser necesaria una evaluación detallada del riesgo. El informe debe explicar qué se ha comprobado y qué incertidumbre permanece. 2

Los resultados se interpretan en relación con criterios legales y uso del suelo. Un terreno apto para un uso industrial puede no alcanzar las condiciones necesarias para vivienda, huerto o espacio infantil. Tampoco basta comparar una muestra aislada con un valor de una tabla sin atender al modelo de exposición y a las exigencias de la autoridad competente.

Quién declara el suelo contaminado y qué consecuencias tiene

La comunidad autónoma declara y delimita mediante resolución expresa, evaluando riesgos. La declaración obliga a las actuaciones de descontaminación y recuperación fijadas y puede afectar a la ejecutividad de derechos de edificación o aprovechamientos incompatibles. La ley contempla constancia registral del expediente y de la declaración. 1

El plazo de recuperación se determina administrativamente y, con carácter general, no debe superar tres años, salvo razones técnicas del proceso que justifiquen más. Esa regla no permite esperar sin actuar hasta el último día ni sustituye condiciones particulares. Para levantar la declaración hay que acreditar recuperación y obtener la resolución correspondiente; una excavación terminada no cancela por sí sola la nota. 1

El comprador puede quedar expuesto aunque no contaminara

El artículo 100 obliga primero a los causantes y prevé responsabilidad subsidiaria de propietarios y poseedores, por ese orden, con una regla especial para bienes demaniales en concesión. Por tanto, «yo no provoqué el vertido» no resuelve necesariamente toda obligación administrativa. Deben estudiarse identificación de causantes, posición jurídica y presupuestos de la responsabilidad. 1

La ley permite a responsables subsidiarios repercutir determinados costes al causante. Sin embargo, la posibilidad jurídica de reclamar no garantiza solvencia o facilidad de cobro. Por eso es importante valorar el riesgo antes de adquirir y prever garantías eficaces. Un pacto entre comprador y vendedor distribuye relaciones internas, pero no desplaza automáticamente el orden legal frente a la Administración.

Cambio de uso y reparto del coste

La ley diferencia la recuperación exigible al responsable por el uso existente cuando se produjo la contaminación y las medidas adicionales necesarias para un nuevo uso más exigente. Estas últimas corresponden al promotor del cambio en los términos del artículo 100.4. La compraventa debe contemplar el proyecto real: adquirir una antigua fábrica para viviendas puede requerir más que mantener un uso industrial. 1

Pueden pactarse condiciones previas, retenciones, garantías, obligaciones de investigar, acceso y reparto de costes. Debe definirse qué resultado técnico y administrativo se exige, quién contrata y qué ocurre si aparecen contaminantes no previstos. Una cantidad retenida sin relación con un presupuesto razonado puede resultar insuficiente para cubrir el riesgo.

Si se descubre contaminación después de comprar

Conserva pruebas y solicita evaluación antes de mover o mezclar tierras de forma indiscriminada. Las obligaciones de comunicar y actuar deben estudiarse con la autoridad y el técnico. Si se necesita una intervención urgente para evitar daños mayores, la Ley 7/2022 contempla actuación sin demora e información inmediata en sus términos. 1

La posible reclamación al vendedor depende de información, pactos, conocimiento, incumplimiento y acción aplicable. Reúne anuncios, informes y comunicaciones anteriores, además de los gastos necesarios. No debe darse por supuesto que todos los casos son vicios ocultos con idéntico plazo ni que una demanda civil suspende las obligaciones ambientales. 3

Ejemplo ficticio

Una promotora compra una nave para convertirla en viviendas. El informe previo solo revisó zonas superficiales y no un depósito enterrado documentado en un plano antiguo. Aparece contaminación y el uso residencial exige actuaciones adicionales. La discusión debe separar lo causado históricamente, el alcance de la información recibida y el coste específico del nuevo uso.

Preguntas frecuentes

¿Una nota simple sin cargas ambientales garantiza suelo limpio? No. Puede no haberse investigado o declarado todavía.

¿El vendedor puede asumir todo por contrato? Puede pactarse una distribución interna, pero no eliminar por sí sola responsabilidades legales frente a la Administración. 1

¿Una actividad potencialmente contaminante implica contaminación probada? No. Es un dato que activa investigación y obligaciones; la declaración exige su procedimiento y evaluación. 1 2